Planując zakup mieszkania od dewelopera i mając świadomość, że będziemy posiłkować się w tej transakcji kredytem, warto przygotować się do tego merytorycznie. Pierwszy krok to sprawdzenie zdolności kredytowej. Na tym etapie, szacując swój wkład własny, możemy ustalić już u pośrednika kredytowego, w jakich bankach będzie prowadzony proces kredytowy.
Istotnym elementem obok kosztów kredytu jest czas: na otrzymanie decyzji kredytowej oraz ten, jaki daje nam deweloper w pierwszej umowie rezerwacyjnej. Wspomniana umowa rezerwacyjna lub umowa przedwstępna są wymagane do rozpoczęcia składania wniosków do banków.
Na co zwrócić uwagę w umowie rezerwacyjnej?
Zawsze podpytuję klientów, a nawet im podpowiadam w sprawie zapisów dotyczących zwrotu opłaty wstępnej. Oczywiście jest ona liczona na poczet wkładu własnego, natomiast dobrze przyjąć postawę zabezpieczonego pesymisty, który może nie otrzymać kredytu. Moim zadaniem jest zabezpieczenie transakcji i, pracując dla rzetelnego pośrednika, posiadam w ofercie wszystkie banki, stąd też nie odnotowałam w swojej pracy niezrealizowanej transakcji. Wracając do opłaty wstępnej – możemy poprosić dewelopera, aby była ona zwrotna, częstym warunkiem sprzedającego jest przedstawienie dwóch decyzji negatywnych od banku. Osobiście nie godziłabym się na wysokie wpłaty wstępne, które mogą być bezzwrotne. Standardowa wpłata kształtuje się na poziomie 5–10 tys. (maks. to 15–20 tys.).
Kolejna kwestia to czas trwania takiej umowy. Często są podpisywane na 1 miesiąc z możliwością jej przedłużenia w formie aneksu do umowy. Na samym początku należy ustalić z deweloperem, kiedy możemy się spodziewać wymogu podpisania umowy deweloperskiej. Uznaję to za ostateczny termin otrzymania decyzji końcowej w banku, tak aby klient mógł świadomie składać podpisy u notariusza.
Zakup Hali garażowej jest również istotny – tu należy dopytać dewelopera na początku, czy miejsce postojowe będzie miało odrębną księgę wieczystą, ma to znaczenie w procesie kredytowym i współczynniku LTV i pozwoli uniknąć niespodzianek w trakcie podpisywania aktu notarialnego.
Oferty bankowe a kredyt mieszkaniowy na „M” od dewelopera
Kupując mieszkanie od dewelopera w budowie, musimy liczyć się z tym, że czas oczekiwania na otrzymanie kluczy to 6 mies. lub nawet więcej niż rok. W takiej sytuacji warto zwrócić uwagę na wysokość tzw. ubezpieczenia pomostowego do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Wiąże się to z czasowym wyższym oprocentowaniem kredytu, a w zależności od banku różnica na racie czasem może wynieść kilkaset złotych.
Kolejny koszt zależny od banku to inspekcja nieruchomości z postępu prac budowlanych. Średni koszt to 200–250 zł. Dotyczy to również inspekcji prac wykończeniowych, jeśli planujemy skorzystać z kredytu na prace remontowe.
Czy klienci często przedłużają umowę rezerwacyjną?
śJedni z moich klientów, Państwo Konkel, w ostatnim czasie podjęli decyzję o zakupie mieszkania od dewelopera i transakcja została zakończona w terminie. Deweloper był otwarty na przedłużenie umowy rezerwacyjnej, co jest częstym zjawiskiem, jeśli banki mają wydłużony czas procesu z powodu dużej liczby klientów. Szybkość mojego działania jako pośrednika oraz działania dewelopera to nie jedyne czynniki wpływające na dopłynięcie do brzegu. Kluczowi są również klienci, którzy bardzo szybko potrafią uzupełnić wymagany dokument od banku. Tak miło będę właśnie wspominać proces z klientką Kasią i jej mężem Michałem. Kasia, która o sobie mówi „Kasia Konkret” sama uwielbia cyfry, więc jeśli ktoś planuje oddać dziecko w ręce dobrego korepetytora ds. matematyki, to niech o niej pamięta. Michał jako elektryk z pewnością sprawdzi, czy w jego nowym „M” są sprawne wszystkie gniazdka.
Anna Stryczek – Ekspert Kredytowy
Region Pomorski
tel. 668 312 875
astryczek@muratorfinanse.pl
anna.stryczek@grupaang.pl
