Warszawski rynek nieruchomości jest zróżnicowany – inwestorzy mogą wybierać wśród mieszkań o różnym standardzie wykończenia. Masz kapitał, który chciałbyś zainwestować? Mieszkasz w Trójmieście i zastanawiasz się, czy kupno mieszkania w stolicy to dobry pomysł? Sprawdź!
Zyski z wynajmu mieszkania wyższe niż na lokacie
Inwestorzy postrzegają atrakcyjność poszczególnych inwestycji przez pryzmat zysków, jakie mogą osiągnąć. Pod tym względem nieruchomości wypadają atrakcyjnie – roczna stopa zwrotu jest wyższa niż w przypadku tradycyjnych i bardzo lubianych instrumentów inwestycyjnych, jakimi są lokaty bankowe. W przypadku Warszawy średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań wynosi 4,3 proc. (dla lokali 1- i 2- pokojowych) oraz 3,6 proc. (dla lokali 3-pokojowych)[1]. Dla porównania oprocentowanie lokat osiąga aktualnie ok. 2 proc. w skali roku.
Ostateczny zysk inwestora zależy głównie od lokalizacji. Przykładowo warszawski Rembertów (o którym więcej można przeczytać tutaj: https://gethome.pl/blog/dzielnica-rembertow/) od lat cieszy się umiarkowaną popularnością wśród inwestorów. Mimo tego może to być dobry wybór – ceny są tu niższe niż na Śródmieściu czy pozostałych najpopularniejszych dzielnicach stolicy. Ponieważ to właśnie w tej dzielnicy Warszawy mieści się kilka siedzib wyższych uczelni, mieszkanie można kupić z myślą o jego późniejszym wynajmie studentom.
Jak zarządzać nieruchomością na odległość?
Warszawa jest jednym z najbardziej dochodowych miast, gdy mowa o zarabianiu na wynajmie. Inwestorzy z Trójmiasta będą mieć jednak wątpliwości, czy zarządzanie nieruchomością na odległość jest niemal niemożliwe. Co w takiej sytuacji? W dużych miastach Polski działają firmy, które zajmują się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami. Mimo że to rozwiązanie praktyczne i bardzo korzystne (usługa najczęściej jest kompleksowa, czyli obejmuje zarządzanie nieruchomością i poszukiwanie kolejnych najemców), to inwestorzy muszą pamiętać o jego kosztach. O ile zyski z wynajmu zmniejszą się przez wykorzystanie pomocy specjalistów?
Większość firm oferujących usługę zarządu najmem określa swoje wynagrodzenie procentowo. W zależności od położenia czy wielkości lokalu i zakresu pomocy pobierają one od 7 do 15 proc. czynszu płaconego przez najemcę[2]. Czy to dużo? W skali roku kwota może być znaczna i dlatego przed skorzystaniem z tego rozwiązania nie obejdzie się bez kalkulacji kosztów. Może się bowiem okazać, że inwestowanie w mieszkania położone poza miejscem zamieszkania jest po prostu nieopłacalne – zarząd pożera większość zysków z czynszu.
Kupno mieszkania – na kredyt czy za gotówkę?
Odrębnym zagadnieniem jest sposób sfinansowania zakupu mieszkania. Inwestorzy mają zasadniczo dwie możliwości – mogą sfinansować kupno nieruchomości z własnych środków lub skorzystać z usług banku, zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny. Każde rozwiązanie ma swoje zalety i wady. Zainwestowanie oszczędności oznacza brak konieczności szukania pieniędzy na ratę kredytu w sytuacji, gdy lokator okaże się nierzetelny, ale też zamrożenie posiadanych środków na wiele lat. Z kolei kredyt oznacza dodatkowe koszty – zysk z najmu będzie mniejszy. Zaletą jest jednak możliwość podzielenia kapitału i zakupienia np. dwóch mieszkań zamiast jednego.
By poznać najkorzystniejsze dla siebie rozwiązanie, nie obejdzie się bez dokładnej kalkulacji kosztów. Pomóc może w tym doradca finansowy. Jego wsparcie będzie nieocenione, gdy inwestor zdecyduje się na kredyt hipoteczny. Większość doradców poza udzielaniem pomocy stricte finansowej, współpracuje również z innymi specjalistami, którzy sprawdzą nieruchomość pod kątem prawnym.
Dobry moment na zakup mieszkania pod wynajem
Nie każdy moment jest dobry na kupno mieszkania pod wynajem. Z różnych analiz płynie jednak ten sam wniosek – w najbliższym czasie ceny mieszkań poszybują w górę. Dla inwestorów oznacza to, że zysk z inwestycji może być niższy. Powodem może okazać się zaporowa wysokość czynszu (związana z wysokimi cenami nieruchomości). Jeżeli czynsz zostanie ustalony na zbyt wysokim poziomie, na wynajem mieszkania może zabraknąć chętnych. Czy warto zatem odkładać na później moment zakupu lokalu pod cele inwestycyjne? Jednoznacznej odpowiedzi brak.
By określić, czy kupno mieszkania w Warszawie (gdzie stopy zwrotu są jednymi z najwyższych) będzie opłacalne, inwestor musi dokładnie przemyśleć swoje cele, uwzględniając przy tym swoją strategię inwestycyjną i akceptowalny poziom ryzyka.
[1] Analiza cen transakcyjnych i prognoz dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – rynek pierwotny i wtórny (dostęp 29.11.2019).
[2] Rp.pl, Ile kosztuje święty spokój, (dostęp 29.11.2019).
