Decydując się na zakup w miarę nowej nieruchomości na rynku wtórnym, trzeba liczyć się z faktem, iż jest ona obciążona hipoteką wynikającą, chociażby z faktu, że jej zakup przez sprzedawcę był finansowany ze źródeł zewnętrznych, czyli kredytu. Hipoteka jest najpopularniejszą formą zabezpieczenia kredytów mieszkaniowych, zatem adnotacja w księdze wieczystej w dziale IV o zastosowaniu hipoteki nie powinna budzić zastrzeżeń. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką? Czy istnieją jakieś przeciwwskazania? Sprawdzamy.
Hipoteka, czym jest?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez dłużnika zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po ostatecznej spłacie np. kredytu hipotecznego.
Rodzaje zobowiązań hipotecznych:
- Kredyt;
- Zaległe składki ZUS;
- Zobowiązania z tytułu podatków.
Trzeba wyjaśnić, że w przypadku tych dwóch ostatnich zobowiązań hipoteka musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.
Kupno mieszkania z hipoteką, bezpieczeństwo transakcji
Teoretycznie obciążenie nieruchomości hipoteką nie powinno wpływać na przebieg transakcji, ponieważ zadłużenie zostanie automatycznie spłacone po przekazaniu środków finansowych najpierw do wierzyciela, potem pozostała nadwyżka zasili konto sprzedawcy. Jednak, by zapewnić sobie pełny komfort. Nabywca powinien wykonać pewne kroki zmierzające do finalizacji zakupu.
- Sprawdzenie księgi wieczystej;
- Zawarcie umowy przedwstępnej;
- Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Sprawdzenie księgi wieczystej
W dziale III i IV księgi wieczystej znaleźć można wszelkie informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Dotyczy do danych właściciela, zadłużenia, a nawet ewentualnego postępowania komorniczego, jeżeli takie było prowadzone.
Stwierdzenie, iż wierzycielem jest bank, pozwala zapoznać się z warunkami kredytowania zakupu nieruchomości przez sprzedającego. Nabywca powinien zadbać o to, by aktualny właściciel wystąpił do banku z wnioskiem o pismo, wskazujące wysokość wpłaty sumy niezbędnej do całkowitej spłaty zobowiązania i w efekcie zwolnienia lokalu od hipoteki.
Więcej szczegółów na ten temat znaleźć można na stronie https://www.bankier.pl/smart/kredyty-hipoteczne.
Zawarcie umowy przedwstępnej
Zabieg ma na celu ochronę interesów obu stron. Zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego, w którym należy wskazać zasady spłaty zobowiązania. Jest to niezwykle istotne w przypadku, kiedy to sprzedający deklaruje chęć uregulowania długu i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Wykreślenie hipoteki przez sprzedawcę następuje po spłaceniu zobowiązania ze środków własnych osoby zbywającej lokal. W takim wypadku wierzyciel wydaje wtedy zaświadczenie potwierdzające spłatę należności, które zawiera także zgodę na wykreślenie hipoteki.
Jednak metodą gwarantującą pewność, iż zadłużenie zostało spłacone, jest pokrycie go przez nabywcę ze środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. Spłata skutkuje wydaniem przez wierzyciela zaświadczenia o uregulowaniu długu oraz zgodą na wykreślenie z księgi wieczystej adnotacji o hipotece.
Istotne jest, że hipoteka jest przywiązana do nieruchomości, nie zaś do właściciela, co w prostej linii prowadzi do konstatacji, iż po jej wykreśleniu nabywca nie ponosi żadnych negatywnych konsekwencji prawnych wynikających z wcześniejszego zadłużenia nabywanego lokalu (np. ocena zdolności kredytowej w przyszłości).
