Polacy są w europejskiej czołówce pod względem liczby osób posiadających własne mieszkanie. Statystycznie ponad 2/3 Polaków nabyło chociaż raz w życiu nieruchomość – dom, mieszkanie, działkę. Często zakup taki wiąże się przeznaczeniem całych oszczędności życia na wymarzone, konkretne lokum. Transakcja taka jest zatem niezwykle istotna i powinna być przeprowadzona bezpiecznie dla kupującego.
Co zrobić, żeby zminimalizować ryzyko związane takim zakupem? Przede wszystkim obejrzeć księgi wieczyste. I tu, choć niektórym może wydać się to oczywiste, polecam portal Ministerstwa Sprawiedliwości https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc, za pomocą którego każdy z nas, bez żadnych dodatkowych uprawnień, i co najważniejsze – bezpłatnie, ma możliwość obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości, którą zamierza kupić.
Poza wpisami dotyczącymi prawa własności i opisu samej nieruchomości, warto zwrócić uwagę na zapisy działu IV, w którym wpisane mogą być hipoteki na rzecz wierzycieli. Nie jest bowiem niczym niezwykłym, że właściciel nieruchomości zaciągnął kredyt czy też pożyczkę, a na zabezpieczenie spłaty ustanowił hipotekę. Czym jest hipoteka? Najprościej ujmując, jest to zabezpieczenie zapłaty długu, które uzyskuje wierzyciel, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości zaciąga zobowiązanie. Co ważne dla kupującego, jeżeli dokona on zakupu nieruchomość, w której widnieje wpis hipoteki w dziale IV, w razie braku zapłaty długu przez tego kto go zaciągnął, wierzyciel może zgłosić się do nowego właściciela nieruchomości i żądać przeprowadzenia egzekucji z tej nieruchomości, tak aby uzyskać spłatę swojej wierzytelności.
Jak się przed tym obronić? W szczególności należy dopilnować, żeby sprzedający na akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości dysponował oświadczeniem wierzyciela, które stanowi o tym, że w razie zapłaty długu, wyrazi on zgodę na wykreślenie hipoteki. Przyrzeczenie takie zwane jest kwitem/listem mazalnym. O ile w przypadku hipoteki wpisanej na rzecz banku sprawa jest prostsza, bo banki po dokonaniu na ich rzecz zapłaty wydają taką zgodę bez większych problemów, to czasem sytuacja bardziej się komplikuje, gdy wierzycielem jest osoba fizyczna, która, po dokonaniu na jej rzecz zapłaty należności, znika bez śladu. Żeby uniknąć problemów z tym związanych i długotrwałych postępowań sądowych, proponujemy naszym klientom sprawdzone rozwiązanie. Wystarczy, aby przykładowy wierzyciel, Jan Kowalski, na którego rzecz wpisana jest hipoteka, złożył zgodę na jej wykreślenie we właściwej formie, tj. z podpisem notarialnie poświadczonym, do depozytu notarialnego. Po spłacie długu notariusz wyda dokument nabywcy nieruchomości, a tym samym – nowy właściciel nieruchomości będzie mógł bez problemu złożyć skuteczny wniosek o wykreślenie hipoteki.
Naszym klientom rekomendujemy natomiast dużą ostrożność, zwłaszcza w stosunku do osób, które obiecują przy transakcji, że na pewno hipoteka zniknie z księgi wieczystej, a nie dysponują ww. dokumentami, bo konsekwencje kupna obciążonej nieruchomości mogą być dotkliwe. W razie wątpliwości polecamy oczywiście skorzystanie z porady prawnej przed dokonaniem zakupu.
