Czasami niezależnie od naszej woli, np. wskutek dziedziczenia, stajemy się właścicielami nieruchomości. Bywa, że jest to atrakcyjne mieszkanie w kamienicy w Sopocie, ale czasem zaniedbany dom na drugim końcu Polski. Często taka informacja przyprawia nas o zawrót głowy i powoduje, że zaczynamy planować, co zrobimy z takim prezentem od losu – sprzedamy, wynajmiemy czy też sami tam zamieszkamy.
Niestety, rzeczywistość bywa odmienna od naszych oczekiwań, a sama nieruchomość może się okazać niemałym kłopotem. Po pierwsze, jeżeli nie jesteśmy jej jedynym właścicielem , a jedynie przysługuje nam ułamkowy udział w prawie własności, musimy się liczyć z koniecznością współpracowania w zakresie ewentualnych decyzji dotyczących tejże nieruchomości, z opinią pozostałych współwłaścicieli. Jak wiadomo, nie zawsze interesy i możliwości finansowe współwłaścicieli są podobne, zbieżne. W razie ewentualnego sporu, niestety, będziemy zmuszeni skierować sprawę do sądu i uzyskać sądową zgodę na zaplanowane działania.
Ponadto jeśli nieruchomość wymaga remontu, napraw, które utrzymają ją w dobrym stanie, jesteśmy zobowiązani, nawet jeżeli w niej nie zamieszkujemy, partycypować w kosztach takich działań. Dodatkowo ten współwłaściciel, który rzeczywiście poniósł takie koszty, ma możliwość dochodzenia ich zwrotu od pozostałych współwłaścicieli; każdy współwłaściciel jest bowiem zobowiązany pokrywać wydatki i ciężary związanie z nieruchomością, w stosunku do swego udziału.
Podobnie sprawa ma się z podatkami od nieruchomości, a także z opłatami związanymi z ewentualnymi częściami wspólnymi nieruchomości, które zobowiązani jesteśmy uiszczać, stosownie do posiadanego udziału, niezależnie od tego, czy zamieszkujemy nieruchomość, czy też z niej korzystamy.
Ponadto jeżeli chcemy spieniężyć swój udział, a nikt z pozostałych współwłaścicieli nie chce go od nas odkupić albo nie możemy się porozumieć co do wysokości ceny, jak również gdy nie znajdziemy osoby trzeciej zainteresowanej zakupem udziału, sprawa musi trafić do sądu.
Sąd w takim postępowaniu powoła biegłego, który ustali w sposób wiążący wartość rynkową nieruchomości, a następnie przyzna własność temu, kto będzie nią zainteresowany, będzie miał możliwość dokonania zapłaty albo – w ostateczności – zarządzi sprzedaż licytacyjną. Możliwe jest także, o ile to zgodne z naszymi potrzebami i realne do przeprowadzenia, wnoszenie o fizyczne wyodrębnienie z nieruchomości takiej części, która jest adekwatna do naszego udziału. (np. poprzez wyodrębnienie z domu oddzielnego mieszkania).
Należy ponadto podkreślić, że nie można żadnego ze współwłaścicieli „zmusić” do pozostawania we współwłasności, a każdy z nich, co do zasady, może żądać jej zniesienia. Częstym rozwiązaniem problemu, w sytuacji gdy nikt nie jest zainteresowany własnością nieruchomości, jest jej sprzedaż na wolnym rynku, tyle że w tym przypadku również musi dojść do konsensusu pomiędzy współwłaścicielami odnośnie do wysokości ceny, za jaką zgodzą się ją sprzedać.
Zdarza się także, że nieruchomość zamieszkuje jeden ze współwłaścicieli, który nie chce nas dopuścić do korzystania z nieruchomości – nie wydaje nam kluczy, uniemożliwia dostęp. Wówczas, także na drodze sądowej, możemy się domagać zarówno umożliwienia nam korzystania z nieruchomości, jak też rozliczenia ewentualnych korzyści, które ta osoba osiąga np. z wynajmu całej nieruchomości. (w tym naszej „części”).
Nierzadko także w odziedziczonej przez nas nieruchomości zamieszkują osoby trzecie – na podstawie umowy najmu lub użyczenia, ale często także bez podstawy prawnej. Jeżeli osoby takie nie chcą się dobrowolnie wyprowadzić, a zależy nam na opróżnieniu mieszkania, domu do sprzedaży albo też sami chcemy tam zamieszkać, czeka nas długa i żmudna droga sądowa w postępowaniu, w przedmiocie eksmisji.
Warto zatem – w razie otrzymania takiego mniej lub bardziej oczekiwanego prezentu – zasięgnąć profesjonalnej porady prawnika, dzięki której będziemy mieli jasny pogląd na to, jakie optymalne rozwiązania możemy zastosować, żeby prezent ten nie stał się dla nas problemem.
Tekst: Izabela Turczyńska-Buszan
Radca prawny, działa w obszarze prawa nieruchomości i prawa spółek, wspiera przedsiębiorców
