Jak współpracować z najemcami, przyciągnąć klientów i podnieść wartość inwestycji.
Przebudowa działającego centrum handlowego to jeden z najbardziej skomplikowanych procesów rewitalizacyjnych. Prace muszą być prowadzone w sposób niewidoczny dla klientów galerii i nieuciążliwy dla najemców. Na kompleksowy remodeling zdecydowała się Galeria Madison w Gdańsku, remontowana przez Tétris.
Decyzja ta wpisuje się w zmiany zachodzące na rynku: – W minionym roku w Polsce pojawiło się ok. 500 tys. mkw. nowych powierzchni handlowych. Około jedną czwartą z nich stanowią przestrzenie remontowane lub rozbudowywane. Łącznie otwarto ok. 15 nowych galerii handlowych. To pokazuje, z jak wielką konkurencją muszą się liczyć działające dziś obiekty. Decyzje o remontach i niespotykana wcześniej kreatywność w tworzeniu nowych przestrzeni są efektem walki o utrzymanie klienta, który do centrum handlowego nie przychodzi już tylko po zakupy – wyjaśnia Łukasz Kalinowski, ekspert w zakresie aranżacji powierzchni handlowych z firmy Tétris.
Kiedy decydować się na remont?
Dla większości centrów handlowych przebudowy i zmiany designu stanowią nieustanny proces. Większe remonty realizowane są zwykle co 4-5 lat, natomiast kompleksowe rewitalizacje należą raczej do rzadkości.
W tym kontekście Galeria Madison jest ciekawym przykładem. Jest to średniej wielkości centrum handlowe, zlokalizowane w samym centrum Gdańska, w sąsiedztwie Starówki. Inwestor zdecydował się na kosztowny krok – jednorazowe przebudowanie całego wnętrza obiektu, a następnie fasady. Rewitalizacja działającego obiektu wielkości ok. 30 tys. mkw. niesie ze sobą pewne wyzwania.
Aranżacja wnętrza galerii prowadzona jest w nowatorskim modelu autorstwa Tétris. Ekipy budowlane rozpoczynają prace o 22.00, aby przed otwarciem sklepów o 9.00 oddać wysprzątaną i częściowo odremontowaną przestrzeń. Każde piętro realizowane jest jako odrębny projekt, co oznacza, że ekipy podwykonawców tych samych robót (np. tynki, posadzki, elektryka) nie są ze sobą powiązane, dzięki czemu prace posuwają się szybciej.
Pierwsze wyzwanie: współpraca z najemcami
– Komfort i zadowolenie najemców są zawsze jednym z głównych priorytetów – tłumaczy Łukasz Kalinowski z Tétris kierujący pracami remontowymi. – Dla najemcy kluczowe znaczenie ma niezakłócone prowadzenie działalności i umożliwienie klientom ciągłego dostępu do lokalu – dodaje Kalinowski.
W relacjach z najemcami najważniejsze są dwa aspekty: dobra komunikacja i szybkie wykonanie prac technicznych. Dobra komunikacja oznacza, że przed rozpoczęciem prac należy wyjaśnić najemcom, jakie korzyści przyniesie im remodeling. Druga kwestia to szczegółowe informowanie o zakresie i czasie prowadzonych prac.
– Mamy świadomość, że żadna zmiana w grafiku nie wchodzi w grę – ani przyspieszenie, ani opóźnienie. Zwykle osobiście odwiedzamy najemców przed realizacją kolejnego etapu, szczegółowo informując o zakresie prac. Wiele sklepów realizuje dostawy w nocy, dopasowujemy więc swoje harmonogramy tak, aby nie było kolizji – mówi Łukasz Kalinowski z Tétris.
Drugie wyzwanie: podwykonawcy i prowadzenie prac
Klient wchodząc do centrum musi zastać estetyczną przestrzeń. Żeby taki stan osiągnąć, niezbędna jest bardzo sprawna koordynacja ekip remontowych. Podczas rewitalizacji otwartego obiektu najważniejsze jest jak najszybsze oddanie danego fragmentu przestrzeni na przykład korytarza lub konkretnie wytyczonej części wspólnej. Wszystkie ekipy umawiane są jedna po drugiej, aby w ciągu jednej nocy zakończyć wszystkie prace w danym miejscu. Łącznie na budowie znajduje się często nawet 160 osób wykonujących na różnych piętrach te same rodzaje prac.
– Nawet w trakcie wymiany posadzek nie musimy zamykać ciągów komunikacyjnych. Stosujemy specjalne techniki cięcia elementów, tak aby przyspieszyć proces i nie zakurzyć przestrzeni – dodaje Łukasz Kalinowski. W galerii nie można też pozwolić sobie na czasowe wyłączenie żadnego z systemów, na przykład przeciwpożarowego. Najpierw składany jest więc „na sucho” cały nowy element, np. pętle przeciwpożarowe, a następnie dokonuje się ich szybkiej wymiany.
Istotne zadanie stanowi odnowienie przestrzeni wokół wysp handlowych w częściach wspólnych. Na 5 000 mkw. powierzchni wspólnej Galerii Madison znajduje się ich około 15. Każda z nich była w ciągu jednej nocy przenoszona. Miejsce które zajmowała było remontowane, a nad ranem wyspa wracała do swojej lokalizacji i mogła funkcjonować bez zakłóceń, obsługując klientów w nowej aranżacji.
Trzecie wyzwanie: klienci
– Galeria handlowa to żywy organizm – rośnie i rozwija się dzięki ciągłym zmianom, żeby lepiej odpowiadać na zmieniające się oczekiwania klientów. Prowadzenie prac modernizacyjnych czy rearanżacja przestrzeni w działającym obiekcie, tak aby były one jak najmniej uciążliwe dla klientów, stanowi wyzwanie zarówno dla zarządcy, jaka i wykonawcy prac – tłumaczy Łukasz Kalinowski.
W nowoczesnych przestrzeniach handlowych kładzie się dziś nacisk na tworzenie stref komfortu i well-being. Przestrzenie nazywane niedawno „food corner”, dziś określane są mianem „cosy corner”. Chodzi o tworzenie przestronnych kawiarni i restauracji z wygodnymi, miękkimi meblami, miejsc, w których można spotkać się towarzysko albo biznesowo w kameralnej i przyjemnej atmosferze. W Galerii Madison taką funkcje pełni strefa gastronomiczna – Madison Food Zone. Znalazły się tu nowe restauracje w odnowionych wnętrzach inspirowanych stylem hygge.
Za zaprojektowanie wnętrz odpowiedzialne było studio Virgo. Inspiracją była architektura skandynawska – przyjazna w formie, o jasnej kolorystyce, bazująca na naturalnych materiałach. Dodatkowo w Galerii Madison na poziomie -1 powstanie strefa relaksu, a na poziomie +1 strefa co-workingowa. Nad głównym wejściem na poziomie +2 powstanie taras, z którego będzie można podziwiać piękny widok na Stare Miasto. W ten sposób Galeria wychodzi naprzeciw oczekiwaniom klientów, którzy chcą nie tylko zrobić zakupy, ale też móc zrelaksować się, spotkać prywatnie czy zawodowo w nieformalnej atmosferze.
Na efekty zmian nie trzeba było długo czekać. – Już dziś widzimy zwiększone zainteresowanie klientów nowymi przestrzeniami. Praktycznie co tydzień oddawany jest do użytku nowy fragment centrum. Zarówno klienci jak i najemcy są zadowoleni z przemian zachodzących w naszej Galerii – podsumowuje Anna Thomas, dyrektor Galerii Madison.
