Podejmując decyzję o zakupie domu czy mieszkania najważniejszą kwestią w podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości jest lokalizacja i cena. W monecie podejmowania decyzji rzadko kto myśli o kosztach eksploatacyjnych, które należy ponieść na utrzymanie nieruchomości.
Na koszty utrzymania nowo zakupionego mieszkania, które uiszcza się w wielu przypadkach do wspólnoty mieszkaniowej składają się dwa rodzaje funduszu. Jednym z funduszy jest Fundusz Eksploatacyjny, który jest określony przez składaki na utrzymanie zarządu nieruchomością. Głównymi składnikami tego funduszu są zaliczki na ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za prowadzenie konta bankowego, umowy stałe na konserwację np. kotłowni gazowej lub węzła ciepłowniczego, energii elektrycznej w częściach wspólnych, utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych tj. klatka schodowa, korytarze, strychy, tereny zielone, monitoring nieruchomości, windy, szlabany, koszty świadczenia usług wykonawców w zakresie obowiązkowych rocznych prac i przeglądów kominiarskich, przeglądów technicznych budynków (przegląd roczny i pięcioletni), przeglądy pięcioletnie elektryczne, przeglądy roczne gazowe, opłaty za konserwacje domofonów czy wideo domofonów prace konserwacyjne i inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w niepogorszonym stanie. W Funduszu Eksploatacyjnym znajduje się również pozycja wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, które wynosi w zależności od wielości powierzchni użytkowej nieruchomości od ,45 gr netto do 1,10 zł netto za m2 budynku. Zarządcy pobierają również ryczałtowe opłaty za miejsca parkingowe i hale garażowe. Stawka funduszu eksploatacyjnego w zależności od rodzaju urządzeń w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej wacha się średnio od kwoty 1,80 zł do 3,20 zł za m2 nieruchomości, która naliczana jest proporcjonalnie wg. posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej lub od ilości m2 mieszkania wyodrębnionego z całej nieruchomości.
Środki finansowe z Funduszu Eksploatacyjnego pokrywają koszty w/w na podstawie faktur lub rachunków wystawionych na wspólnotę mieszkaniową. Zarządca z Funduszu Eksploatacyjnego pokrywa koszty dokonując przelewu na wskazane konto lub wypłacając gotówkę (przy wypłaceniu gotówki zarządca rozlicza zaliczkę pieniężną z funduszy wspólnoty mieszkaniowej) usługodawcy lub wykonawcy.
Do opat utrzymania mieszkania należy doliczyć opłaty za centralne ogrzewanie (opłata stała – swego rodzaju abonament od usługodawcy za ciągłą gotowość dostarczenia mediów i zmienna – zależna od wielkości zużycia energii cieplnej liczona w Gj lub indywidualne punkty ogrzewania i podgrzania wody). Ponadto należy pamiętać o opłatach za wodę bierzącą i odprowadzenie ścieków i energie elektryczną.
Drugim funduszem jest Fundusz Remontowy opłacany proporcjonalnie wg. posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej lub od ilości m2 mieszkania wyodrębnionego z całej nieruchomości. Fundusz jest wyodrębniony na cele poniesienia kosztów inwestycyjnych wspólnoty mieszkaniowej. W starym budownictwie pieniądze z funduszu pokrywają głównie remonty nieruchomości i nowych inwestycji jak i w nieruchomościach nowo wybudowanych.
W przypadku Funduszu Remontowego środki finansowe wydatkowane są tylko na podstawie podjętej i obowiązującej uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Posiadanie domu nie zwalnia z ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i remontowych przy czym koszty te kształtują się inaczej. Posiadając dom nie jesteśmy zobowiązani do płacenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości ponieważ sami staramy się utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie. Mając własny dom zazwyczaj nie tworzy się odrębnych funduszy z przeznaczeniem. Koszty utrzymania nieruchomości tj. podatek od nieruchomości, energia elektryczna, woda i odprowadzenie ścieków pokrywane są z comiesięcznych przychodów we własnym zakresie. Właściciele posiadający dom powinni ubezpieczyć nieruchomość od różnych zdarzeń losowych. Jednak biorąc na siebie ryzyko nie są do tego zobowiązani w przeciwieństwie do wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota mieszkaniowa jest ubezpieczona ze względu na scedowanie ryzyka szkody z zajścia zdarzenia losowego na ubezpieczyciela co zwalnia zarządcę i współwłaścicieli od wypłacania odszkodowań na rzecz poszkodowanych). Szczęśliwcy posiadający dom muszą pamiętać, że również jak wspólnota mieszkaniowa są zobowiązani do zlecenia wykonania prac i przeglądów kominiarskich, rocznych i pięcioletnich przeglądów stanu technicznego nieruchomości, rocznych przeglądów gazowych, pięcioletnich przeglądów elektrycznych a w przypadku posiadania kotłów gazowych, olejowych i innych do wykonania przeglądów i konserwacji urządzeń. Koszty zleceń wykonania przeglądów i konserwacji w domu są relatywnie wyższe niż przy wykonaniu tych prac w nieruchomości wielo lokalowej.
Właściciele domów jednorodzinnych zobowiązani są we własnym zakresie do zaplanowania wszelkich inwestycji i ich finansowania. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej to zarządca planuje prace remontowe w całości i kontroluje ich przeprowadzenie.
Inwestycje nowe lub remontowe mogą być realizowane z kredytów bankowych lub dotacji. Kredyty bankowe i dotacje uzyskiwane mogą być zarówno przez właściciela domu lub wspólnotę mieszkaniową. Zabezpieczeniem dla banku przy udzieleniu wysokiego kredytu bankowego często jest przy kredytobiorcy posiadającego dom hipoteka nieruchomości i ustanowienie banku jako beneficjenta z ubezpieczenia na życie lub majątku, natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej często jedynym zabezpieczeniem kredytu są tylko wpłaty na fundusz remontowy.
Właściciele nieruchomości musza pamiętać, że zobowiązani są do prowadzenia książki obiektu budowlanego. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek ten spada na zarządcę nieruchomości a w przypadku właścicieli domów jednorodzinnych należy prowadzić ją we własnym zakresie.
Należy mieć świadomość, że przy zakupie domu jesteśmy zobligowani do prowadzenia dokumentacji nieruchomości w szerokim zakresie pamiętając o terminach okresowych dokumentów i prac do wykonania natomiast posiadając mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej możemy być jej biernym członkiem ograniczając się do spotkań rocznych i składania oświadczeń pod uchwałami wspólnoty lub czynnie interesując się każdymi wydatkami i przeprowadzonymi pracami eksploatacyjnymi lub remontowymi. Będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej poprzez posiadanie wyodrębnionego lokalu w nieruchomości jesteśmy reprezentowani przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który jest odpowiedzialny za funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty jest zobligowany do czynnego udziału w życiu wspólnoty mieszkaniowej.
Łukasz Holk-Łebiński
Specjalista ds. technicznych
„netHausPL” Zarządzanie Nieruchomościami
