Kupno mieszkania to transakcja, której nie można porównać z żadnym innym zakupem. Należy się do niej odpowiednio przygotować, by nie wpaść w niepotrzebne kłopoty. Jeśli zamierzamy kupić nowe lokum, musimy śledzić oferty pojawiające się na rynku przynajmniej przez kilka miesięcy wcześniej. Dzięki temu zyskamy wiedzę, która umożliwi nam przynajmniej częściowo wstępną ocenę dostępnych na rynku ofert pod kątem relacji ceny do stanu technicznego mieszkania, jego lokalizacji, otoczenia itp. Oczywiście, skorzystanie z pomocy renomowanego pośrednika da nam ten komfort, że większość czynności formalno-prawnych wykona za nas agent, ale nie zaszkodzi chociaż pobieżnie orientować się w procedurach, które będą konieczne przy zakupie.
Ofertę mieszkań można znaleźć przede wszystkim w internecie, np. na ogólnopolskich portalach www.dom.gratka.pl, www.domiporta.pl czy www.szybko.pl oraz na portalach lokalnych biur nieruchomości (chociaż te oferty są dostępne również na portalach ogólnopolskich, dzięki systemowi MLS, umożliwiającemu wymianę ofert między biurami i ich publikację w internecie). Innym źródłem jest prasa codzienna i branżowej.
Prowadzone na dużą skalę poszukiwania zaprocentują potem najniższą możliwą ceną zakupu i mieszkaniem w największym stopniu spełniającym nasze oczekiwania. Nawet jeżeli pierwsze mieszkanie, jakie widzieliśmy, spełnia nasze wymagania, zawsze można poprosić właściciela o kilka dni zwłoki i rozejrzeć się jeszcze w ofertach. Pamiętajmy, że jeżeli właściciel mówi nam, że ma jeszcze kilku innych chętnych na to mieszkanie i naciska na szybką decyzję, to jest to typowy chwyt stosowany przez sprzedających, bo jeżeli faktycznie by ich miał, to nie rozmawiałby z nami, tylko podpisywał umowę u notariusza.
Wybraliśmy mieszkanie dla siebie, co dalej?
Jeżeli już znaleźliśmy mieszkanie, które nas interesuje, kolejnym etapem jest ustalanie ceny. Pomoże nam w tym uprzednio zdobyta wiedza dotycząca oferty rynkowej, która pozwali na prowadzenie skutecznych negocjacji. Pamiętajmy, że sprzedający zawsze wystawiają mieszkania na sprzedaż po cenie przynajmniej nieco wyższej w stosunku do tego, ile chcieliby uzyskać. Zatem powinniśmy prowadzić negocjacje, nawet wówczas, gdy cenę uważamy za niewygórowaną.
W przypadku kupna mieszkania, pod względem prawnym spotkamy się z dwoma rodzajami mieszkań. Jest to odrębna własność lokalu, tzw. lokal hipoteczny, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można w dużym uproszczeniu nazwać „zbywalnym i dziedzicznym prawem do korzystania z części budynku będącego własnością spółdzielni”, ale jest to prawie tak silne prawo do władania lokalem jak własność. Jednak w związku z tym, że właścicielem nieruchomości, w której to prawo ustanowiono, jest spółdzielnia, to ona decyduje o najważniejszych sprawach dotyczących tej nieruchomości, na które mieszkańcy mają w praktyce bardzo niewielki wpływ, zwłaszcza w dużych spółdzielniach. Dopiero druga występująca forma prawna mieszkania, czyli tzw. lokal hipoteczny, jest lokalem, który jest faktycznie przedmiotem własności i odrębną wydzieloną w budynku nieruchomością. Ponadto właściciel lokalu hipotecznego jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, a wszyscy współwłaściciele lokali w danej nieruchomości (najczęściej w jednym bloku) tworzą tzw. wspólnotę mieszkaniową, która sama podejmuje decyzje dotyczące danej nieruchomości.
Jakie zobowiązania leżą po stronie sprzedającego?
Po ustaleniu ceny ze sprzedającym powinniśmy przejść do kolejnego etapu, a mianowicie do sprawdzenia stanu prawnego mieszkania. Zacznijmy od aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedający stał się właścicielem. W przypadku lokalu hipotecznego znajdziemy tam na przykład numer księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd w księgę mieszkania, które chcemy kupić. Możemy ją przejrzeć, wchodząc na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości: www.bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/. Jeżeli kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to z reguły nie będzie ono mieć założonej księgi wieczystej. Lokal taki może mieć księgę wieczystą, ale w praktyce zakłada się ją wówczas, gdy właściciel chce obciążyć swoje prawo hipoteką. Podstawą natomiast do określenia, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest stosowne zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię.
Od sprzedającego powinniśmy również żądać zaświadczenia o stanie zameldowania w kupowanym mieszkaniu. Sprawdzimy wówczas, kto jest zameldowany i kto powinien się –najlepiej przed podpisaniem aktu notarialnego – wymeldować. Wprawdzie meldunek nie daje nikomu prawa do mieszkania w naszym mieszkaniu, gdyż ma znaczenie tylko czysto ewidencyjne, jednak brak dobrowolnego wymeldowania powoduje konieczność późniejszego prowadzenia żmudnego postępowania administracyjnego w celu wymeldowania.
Jeżeli już dysponujemy dokumentacją mieszkania i nie mamy dostatecznej wiedzy prawniczej, nie będziemy w stanie właściwie ocenić sytuacji prawnej mieszkania. Jednak wystarczy z tą dokumentacją udać się do notariusza, najlepiej wraz ze sprzedającym. Notariusz sprawdzi, czy dokumentacja jest kompletna, czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych obciążeń i czy potrzeba podjąć jeszcze jakieś kroki przed przystąpieniem do sprzedaży.
Kolejne kwestie, które musimy ustalić ze sprzedającym, to termin zapłaty, ceny sprzedaży i termin wydania nam mieszkania w posiadanie. Zatem musimy dojść do porozumienia, w jakim czasie sprzedający wyprowadzi się z mieszkania oraz jak i kiedy zapłacimy mu cenę sprzedaży. Jeżeli korzystamy z kredytu bankowego, musimy ustalić w banku, w jakim terminie bank uruchomi kredyt. Dla kupującego najbezpieczniej jest dążyć do tego, aby zarówno wydanie lokalu, jak i wymeldowanie wszystkich osób nastąpiło przed podpisaniem umowy sprzedaży, jednak bardzo często nie jest to możliwe, podobnie jak często nie jest możliwe, aby sprzedający ze względu na procedurę uruchomienia kredytu otrzymał całą cenę sprzedaży przy podpisywaniu aktu. Zatem należy znaleźć kompromis, który później trzeba zawrzeć w postanowieniach umowy sprzedaży.
Pamiętajmy, że obrót nieruchomościami, w tym także spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przykład zawarcie umowy sprzedaży mieszkania tylko w formie pisemnej, spowoduje nieważność takiej umowy. Zjawisko to jest obecnie sporadyczne, ale jednak się zdarza, więc warto o tym przypominać.
Treść umowy sprzedaży przygotowuje notariusz, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć w nim oświadczenia, na których nam zależy. Zatem możemy żądać, aby w akcie notarialnym zawarte było, że sprzedaż mieszkania np. obejmuje wyposażenie kuchni i szafy wnękowe itd. Unikniemy przez to nieporozumień przy wydaniu lokalu. W akcie notarialnym powinny znaleźć się również nasze ustalenie odnośnie sposobu i terminu wydania mieszkania oraz sposobu i terminu zapłaty ceny sprzedaży. Jeżeli zgodziliśmy się, że wydanie nam mieszkania nastąpi w późniejszym terminie, wówczas sprzedający, co do wydania lokalu powinien zostać poddany rygorowi egzekucji. W znaczący sposób ułatwi to nam przymusowe usuniecie go w wyznaczonym terminie z mieszkania w przypadku, gdyby nie dotrzymał terminu wyprowadzki. Pamiętajmy, że mamy prawo poprosić notariusza, aby akt notarialny był przygotowany co najmniej z kilkudniowym wyprzedzeniem i udostępniony nam, abyśmy mogli się z nim zapoznać i skonsultować ewentualne niejasności z prawnikiem lub wyjaśnić z notariuszem i sprzedającym. Jeżeli notariusz nam tego nie umożliwia, warto zmienić notariusza, który będzie obsługiwał transakcję.
Rola notariusza i ostatnie formalności
Kolejnym etapem, jaki nas czeka, jest pokrycie kosztów związanych z zakupem nieruchomości, gdyż zwyczajowo przyjęło się, że pokrywa je kupujący, co oczywiście nie wyklucza, by kupujący i sprzedający porozumieli się w tym względzie inaczej. Wszystkie koszty pobierze od nas notariusz przy zawarciu umowy i nie ma możliwości innego sposobu ich pokrycia. Zatem notariusz pobierze od nas podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny sprzedaży, opłatę sądową związaną z wpisami w księdze wieczystej oraz swoje wynagrodzenie. Pamiętajmy, że wprawdzie wynagrodzenie notariusza wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w tej sprawie, jednak nie jest to sztywna kwota. Rozporządzenie to określa bowiem wynagrodzenie maksymalne i zawsze można z notariuszem podjąć rozmowy co do wynagrodzenia w niższej wysokości. Warto też porównać wynagrodzenie proponowane przez kilka kancelarii notarialnych, podobnie jak sprawdzić ich renomę na rynku.
Po podpisaniu umowy sprzedaży konieczne jest jeszcze dokonanie formalności związanych z wydaniem lokalu. Zwróćmy uwagę, że wydanie lokalu to nie tylko przekazanie kluczy. Konieczne jest też spisanie liczników prądu, gazu itp., a także zmiana odbiorcy w zakładzie gazowniczym i energetycznym oraz u innych dostawców. Jeżeli dla mieszkania prowadzona jest księga wieczysta na podstawie aktu notarialnego, wydział ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego dokona też wpisu prawa własności na naszą rzecz. Kopię aktu notarialnego do sądu wraz z opłatą sądową wyśle notariusz. On też, w przypadku gdy kupiliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawiadomi spółdzielnię mieszkaniową, wysyłając jej kopię naszej umowy.
Na koniec warto jeszcze odpowiedzieć na pytanie, które nurtuje bardzo wielu kupujących – czy korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jak widzimy, transakcja zakupu mieszkania niesie za sobą pewien stopień skomplikowania, a cała transakcja ma dużo więcej elementów, niż tylko znalezienie właściwego mieszkania. Nie każdy kupujący potrafi właściwie przygotować umowę przedwstępną, negocjować cenę, określić stan prawny i techniczny mieszkania. Nie każdy też potrafi bezpiecznie zorganizować zapłatę ceny, wydanie lokalu oraz dopilnować wymeldowania i zmiany umów odnośnie mediów, zatem kupno z udziałem pośrednika należy polecić przede wszystkim osobom, które czują, że nie podołają tym wszystkim formalnościom. Ponadto ogromna większość biur nieruchomości, przede wszystkim tych dużych, renomowanych, nie pobiera prowizji od klienta kupującego, korzyści przy zawarciu umowy pośrednictwa są więc niezaprzeczalne.
