Przed planowanym remontem mieszkania należy przeprowadzić rozeznanie, na jakie prace musimy uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Na przeprowadzenie części prac należy powinni wyrazić zgodę pozostali mieszkańcy. Są jednak również i prace, które nie wymagają żadnych zgłoszeń i zezwolenia wspólnoty.
Co można remontować w mieszkaniu bez pozwolenia
Prace remontowe wykonywane wewnątrz mieszkania, o ile nie naruszają części wspólnych budynku, nie wymagają pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Także prace instalacyjne, jeżeli ograniczają się tylko do wymiany tzw. urządzeń końcowych (np. kuchenek, pieców gazowych, grzejników, urządzeń sanitarnych lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę), bez naruszania pionów, mogą być wykonywane przez właściciela lokalu bez zgody pozostałych mieszkańców.
Nawet jeśli ktoś chce przy okazji remontu mieszkania zmienić układ pomieszczeń, wyburzyć niektóre ściany działowe i postawić je w innych miejscach albo w miejscu kuchni urządzić łazienkę, nie musi występować o taką zgodę – pod warunkiem, że zmiany te nie będą ingerować w części wspólne budynku. Inaczej jest w wypadku mieszkania spółdzielczego, nawet własnościowego.
Żadnych formalności nie wymaga jedynie tak zwana bieżąca konserwacja – na przykład malowanie ścian czy lakierowanie podłóg. Również prace, które polegają na remoncie (odtworzeniu pierwotnego stanu) mieszkania lub jego ulepszeniu, nie wymagają zgłoszenia do urzędu (np. wymiana okien, glazury). Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2006 roku (sygn. akt VII SA/Wa 1431/05), w którym stwierdza się, że remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym, niedotyczący części konstrukcyjnych budynku i niemający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości, nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga zgłoszenia.
Zgoda wspólnoty na przebudowę części wspólnych
Zgoda na przebudowę części wspólnych budynku wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane nie tylko na zebraniu, ale także w drodze indywidualnego zbierania głosów. Mogą też zapaść w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Trzeba jednak pamiętać, że do indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest zarząd wspólnoty. A zatem osoba, której zależy na podjęciu uchwały, powinna poprosić zarząd, aby przeprowadził „akcję” zbierania głosów lub przedstawił sprawę pod głosowanie na najbliższym zebraniu wspólnoty. Takie zebrania powinny się odbywać co najmniej raz w roku, w terminie do 31 marca.
Jeśli na zebraniu nie uda się uzyskać odpowiedniej większości głosów, uchwała może być dalej głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Niezależnie od tego, w jaki sposób uchwała jest podejmowana, głosy są zawsze liczone tak samo – uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów głosujących w nieruchomości wspólnej, chyba że wcześniej określono w umowie lub uchwale inny sposób ich obliczania (np. jedno mieszkanie to jeden głos, bez względu na wielkość mieszkań). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jeśli pomysł przebudowy nie uzyska akceptacji większości, to właściwie nie ma szans na uzyskanie zgody w inny sposób.
Jak uzyskać zgodę spółdzielni?
W przypadku spółdzielni sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeśli osoba chcąca przeprowadzić remont posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jego własność nadal przysługuje spółdzielni, a na lokalu ustanowione jest jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Właściciel (spółdzielnia) ma decydujący głos co do możliwości przebudowy i lokalu, i części wspólnych. Zazwyczaj decyzję w tej sprawie podejmuje zarząd spółdzielni lub uprawniony kierownik działu administracji na podstawie obowiązujących regulaminów (uchwalanych przez walne zgromadzenie członków spółdzielni). Taka zgoda nie jest oczywiście potrzebna do wymiany wanny, parkietu czy położenia płytek w łazience.
W budynku spółdzielczym mogą się też znajdować mieszkania stanowiące odrębną własność. Jednak spółdzielnia z mocy prawa wykonuje zarząd nad nieruchomością wspólną, więc decyzje dotyczące części wspólnych w takim obiekcie również są podejmowane zazwyczaj na podstawie wewnętrznych regulaminów spółdzielni.
Formalności w przypadku remontu budynku
Natomiast remont budynku jako całości (np. wymianę pionów kanalizacyjnych, dachu, elewacji) trzeba zgłosić w starostwie powiatowym na 30 dni przed jego rozpoczęciem. Można do niego przystąpić po uzyskaniu tak zwanej milczącej zgody urzędu (brak sprzeciwu). Pozwolenie na budowę jest niezbędne, jeśli prace będą się wiązały z przebudową budynku, na przykład z poprowadzeniem dodatkowych pionów wentylacyjnych czy wykonaniem otworów w ścianach nośnych lub stropach. Wydaje je starosta. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba mieć tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, którym jest odpowiednia uchwała wspólnoty lub zgoda spółdzielni. Ponadto potrzebny będzie projekt budowlany i ewentualnie pewne uzgodnienia (np. opinia techniczna).
Warto też wiedzieć, że gdy na danym obszarze nie ma obowiązującego planu miejscowego, to inwestor musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. A zatem czasem pozornie niewielka przebudowa mieszkania (budynku) może się okazać inwestycją skomplikowaną pod względem formalnym, co do której decyzje podejmuje wiele organów i instytucji.
Podstawy prawne: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 Nr 80, poz. 903 z późn. zm.); ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2013, poz. 1409), ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2003 Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).
Dobrze przemyślany plan remontu
Przykładowo, przestawienie ścian działowych może spowodować zmianę układu obciążeń w budynku, a w skrajnych przypadkach – zagrozić bezpieczeństwu konstrukcji. Powinno się więc przed rozpoczęciem takich robót zlecić wykonanie ekspertyzy technicznej, czy planowane roboty nie spowodują zagrożenia. Przeprowadzona modernizacja może też się nie spodobać sąsiadom, jeśli, na przykład, za ścianą ich sypialni urządzimy łazienkę, która według pierwotnego projektu była w zupełnie innym miejscu. Gdyby hałas związany z korzystaniem z nowo urządzonej łazienki nadmiernie przeszkadzał, sąsiedzi mogliby zażądać przed sądem nawet przywrócenia poprzedniego układu pomieszczeń. Lepiej więc dobrze przemyśleć plan remontu.
Remont w budynku zabytkowym
Bez zgody konserwatora zabytków nie wolno nam dokonać żadnych przeróbek, rozbudowy ani (tym bardziej) rozbiórki zabytkowego obiektu. Posiadanie zabytku to z jednej strony przywilej, z drugiej zaś – obowiązek. Zabytkowy dom winien być chroniony przed zmianami architektonicznymi i remontowany z dbałością o historyczne detale. O ile kłopotów z remontem czy przebudową nie mają właściciele budynków i mieszkań zlokalizowanych w nowych dzielnicach, o tyle problem ten jest powszechny w zabytkowych kwartałach miast. Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, wszelkie prace budowlane, łącznie z tymi prowadzonymi wewnątrz domu, wymagają zgody konserwatora i spełnienia wielu formalności.
Ochrona zabytków
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. określa przedmiot, zakres i formy ich ochrony oraz opieki nad zabytkami, zasady tworzenia krajowego programu ochrony oraz finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach, a także organizację organów ochrony zabytków. Zgodnie z ustawową definicją, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
Dlatego prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgody na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Obowiązek dotyczy także odbudowy, przebudowy, rozbudowy i remontu takiego obiektu oraz jego nadbudowy.
Tekst: Aleksander Proszowski
