Oczekiwanie na odbiór nowego mieszkania może być jednym z najbardziej emocjonujących momentów w życiu. Nie ma w tym nic dziwnego – po pierwsze, projektujemy nasze nowe miejsce, w którym będziemy przebywać na co dzień; po drugie, ceny mieszkań nie należą do niskich, a ich kupno często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wieloletnich kredytów. Co zrobić, jeśli się okaże, że w nowym mieszkaniu występują poważniejsze usterki?
Pierwszy krok – odbiór techniczny mieszkania
Mamy już wybrane własne „cztery kąty”, kończymy finalizowanie formalności, po czym następuje bardzo ważny krok – odbiór techniczny lokalu. Najlepiej, jeśli towarzyszą nam osoby, dla których takie procedury są codziennością, czyli inspektorzy nadzoru budowlanego albo przynajmniej członkowie ekipy remontowej. Gdy nie mamy takich możliwości, możemy przeprowadzić odbiór samodzielnie. Warto jednak wiedzieć o kilku podstawowych zasadach.
- Warto umówić się na obiór techniczny lokalu w ciągu dnia, unikając godzin po zapadnięciu zmroku. Dzięki temu łatwiej zauważymy wszelkie ewentualne niedociągnięcia i usterki. Można zabrać ze sobą również latarkę, która może się przydać w pomieszczaniach pozbawionych okien. Przydadzą się również inne narzędzia, takie jak elektroniczny dalmierz czy kątownica.
- Przede wszystkim należy sprawdzić, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z projektem, a wszystkie pomieszczenia i wnęki mają zakładaną powierzchnię. A zatem również nie można zapomnieć o zabraniu ze sobą projektu lokalu.
- Sprawdzamy: powierzchnię ścian (ich jakość wykonania – gładkość i równomierność powierzchni), zachowanie kątów prostych, podłogi i sufity, okna i drzwi balkonowe, drzwi wejściowe i wewnętrzne, armaturę w kuchni i łazience, system ogrzewania, poprawność działania instalacji elektrycznej i gazowej.
- Warto odnotować ewentualne pęknięcia ścian, posadzek i sufitów. Jeśli stwierdzimy ślady zawilgocenia, również należy to odnotować w protokole odbiorczym.
Odbiór techniczny mieszkania należy wykonywać powoli i starannie. Pośpiech jest w tym przypadku absolutnie niewskazany, wprost przeciwnie – lepiej sprawdzić dwukrotnie każde pomieszczenie niż pominąć którąś z powierzchni. Na przykład, w przypadku ukrytych wad stolarki drzwiowej czy okiennej późniejsze udowodnienie, że usterka była fabryczna, może być trudne.
Jak działa rękojmia?
Mimo najbardziej starannego odbioru technicznego, przeprowadzanego w obecności inspektora budowlanego, niektóre wady mieszkania mogą ujawnić się dopiero w trakcie jego eksploatacji. Nie oznacza to jednak, że nabywca nieruchomości pozostaje pozostawiony sam z takim problemem. Rękojmia obowiązuje z mocy prawa (art. 556–576 k.c.) i nie wymaga zawarcia odrębnej umowy. To umowa jest obwarowana zasadami rękojmi – nie odwrotnie. Od 25 grudnia 2014 roku okres odpowiedzialności dewelopera za ukryte wady nieruchomości został przedłużony z trzech do pięciu lat.
Rękojmia w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego chroni nabywcę przed poniesieniem straty w przypadku stwierdzonych wad nieruchomości. Jednocześnie nakłada ona na dewelopera odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne. Te pierwsze mogą dotyczyć sytuacji, w której:
- lokal jest obciążony wadą pomniejszającą jego wartość;
- mieszkanie nie nadaje się do celów, które zostały wymienione w umowie;
- nieruchomość ma inne właściwości niż wskazane w umowie (np. inny układ okien);
- lokal został wydane w formie niekompletnej (np. brak piwnicy czy balkonu).
Wady prawne to odstępstwa od stanu prawnego, który został określony w umowie (np. sprzedaż lokalu, który jest własnością innego podmiotu).
Rękojmia nie działa w przypadku, gdy nabywca był świadomy istnienia określonej wady lokalu i został wcześniej o niej poinformowany. Na przykład, jeśli deweloper obniżył cenę mieszkania z powodu wad materiałowych i oficjalnie je wskazał, a kupujący skorzystał z takiej promocji, wyrażając tym samym dla niej aprobatę, nie może już skorzystać z prawa rękojmi.
Czego można żądać w zamian?
Prawem nabywcy jest użytkowanie lokalu, którego specyfikę scharakteryzowano w umowie deweloperskiej. To oczywiste zatem, że akceptowanie ukrytych wad mieszkania jest sprzeczne z interesami kupującego. W przypadku ujawnienia wad, które powstały przed odbiorem mieszkania, deweloper ma obowiązek rzetelnego usunięcia wskazanej usterki na własny koszt. Jeśli wada jest poważna, można negocjować cenę lokalu i domagać się rekompensaty z tytułu obniżenia jego wartości. To najczęściej podejmowane działania, które nie są kwestionowane przez rzetelnych deweloperów.
Co jednak zrobić w sytuacji, gdy mimo kilkakrotnej próby usunięcia danej wady nadal pozostaje ona uciążliwa? O ile usterka rzeczywiście jest poważna (np. drastycznie obniża wartość lokalu albo wręcz zagraża zdrowiu), istnieje prawo do odstąpienia od umowy. Można również domagać się wymiany mieszkania na równorzędne. Niemniej warto podkreślić, że drobne, choć uciążliwe usterki nie są podstawą do takiego działania.
