Analitycy spodziewają się w tym roku rekordowej liczby mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów. Takich wyników nie było od epoki Gierka. Mogą to być jednak ostatnie rekordy przed spodziewanym ostudzeniem rynku.
Już w I kwartale br. ukończono w Polsce budowę ok. 17 tys. lokali. W kolejnych miesiącach tempo przekazywanych inwestycji z pewnością nie osłabnie. – Jednak boom na rynku mieszkaniowym nie będzie trwać w nieskończoność. Moim zdaniem obecna koniunktura potrwa jeszcze maksymalnie do końca przyszłego roku. Nie spodziewam się po tym okresie drastycznej zmiany na rynku mieszkaniowym, ale raczej naturalnego zwolnienia tempa. Dobre projekty nadal znajdą nabywców – twierdzi Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnordu.
Ciągle w dobrej kondycji
Analitycy REAS przekonują, że deweloperzy wciąż płyną na fali popytu. – Wydawałoby się, że w ubiegłym roku padł trudny do pobicia rekord wprowadzanych na sprzedaż lokali – 53,8 tys. Jednak po I kwartale br. rekord ten jest już nieaktualny – zapewnia Katarzyna Kuniewicz, odpowiadająca za pracę Zespołu Badań i Analiz Rynku w REAS. Od kwietnia 2015 do marca 2016 roku deweloperzy uruchomili bowiem sprzedaż 54,3 tys. mieszkań, czyli o 500 sztuk więcej. Co ciekawe, sprzedaż w tym samym okresie przewyższyła podaż o 0,3 tys. wynosząc 54,7 tys. lokale. – Mimo utrzymującej się niewielkiej przewagi popytu nad podażą, oferta mieszkań liczona łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi utrzymuje się na bezpiecznym poziomie 41-51 tysięcy już od prawie dwóch lat – mówi Katarzyna Kuniewicz. Jej zdaniem o dobrej kondycji rynku może świadczyć również fakt, że w ofercie wciąż ubywa mieszkań gotowych. Na koniec marca br. było ich o 10 proc. mniej niż w grudniu 2015 r. i o ponad 23 proc. mniej niż przed rokiem. Na sześciu monitorowanych przez REAS rynkach łącznie znajdowało się tylko 8,3 tys. gotowych lokali, które stanowiły ok. 17 proc. całej oferty. Coraz trudniej jest więc o „M” w gotowym projekcie, o atrakcyjnym metrażu i cenie. Np. Polnord oferuje kompaktowe, dwu- i trzypokojowe mieszkania w jednej ze swych trójmiejskich inwestycji – 2 Potoki w Gdańsku Rębowo. Ich ceny są dopasowane do lokalizacji i kieszeni klientów, oscylując wokół poziomu 3990 zł za mkw. W III, gotowym etapie osiedla zostały już ostatnie lokale. Klienci mają natomiast znacznie większy wybór ofert w IV etapie 2 Potoków, gdzie czeka jeszcze spora liczba mieszkań o najpopularniejszych metrażach 36 – 63 mkw. Będą gotowe pod koniec bieżącego roku.
Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. przekonuje, że szanse na kolejny, trzeci już z rzędu rekordowy rok pod względem sprzedanych lokali deweloperskich są jak najbardziej aktualne. – Gdyby tak się stało, to poprawa raczej nie będzie rzędu kilkunastu czy ponad dwudziestu procent, ale najwyżej kilku. Wynika to z mocno wyśrubowanej zeszłorocznej bazy. Jest ona na tyle wysoka, że nawet gdyby deweloperzy sprzedali np. o 10 proc. mniej mieszkań w br., to trudno byłoby uznać ten rok za nieudany pod jakimkolwiek względem – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.
Nie straszna nadpodaż
Zdaniem ekspertów w obecnej sytuacji prędzej czy później na rynku nastąpi nadpodaż nowych „M”. Trudno jednak przewidzieć czy dojdzie do niej w tym czy przyszłym roku. – Historia uczy nas, że deweloperzy reagują na zmiany poziomu popytu z pewnym opóźnieniem. Dziś mamy do czynienia z dużym optymizmem wśród deweloperów i trudno się temu dziwić. Od dwóch lat ustanawiają oni nowe rekordy liczby sprzedanych mieszkań. Powód jest prosty – na rynku jest mnóstwo kapitału, który szuka ujścia – ocenia Bartosz Turek, analityk Lion’s Bank. Zwraca jednocześnie uwagę, że każda rozpoczynana dziś nowa inwestycja będzie gotowa za dwa lata. A to uniemożliwia płynne reagowanie na spadek popytu na mieszkania, który z czasem nastąpi. – Przyczyn zmniejszonego zainteresowania lokalami w przyszłości można wyliczyć kilka: wyczerpanie się pieniędzy na MdM, nowy program mieszkaniowy, który pozwoli zostać najemcą lokum o niskim czynszu z dojściem do własności, utrudnienia w dostępie do kredytów czy w końcu podnoszenie wkładu własnego lub w perspektywie dłuższej podnoszenie stóp procentowych przez RPP. Wtedy deweloperzy zostaną z niesprzedanymi mieszkaniami – zapowiada Bartosz Turek. Nadpodaż nie oznacza jednak szybkich przecen mieszkań, bo deweloperzy będą mieli za sobą 2-3 dobre lata, więc są w stanie przetrwać słabszy okres.
Z kolei Dariusz Krawczyk zauważa, że sprzedaż mieszkań z pewnością pobudzą nowe rządowe programy, jak na przykład „Rodzina 500+” – Pozostaje jednak pytanie czy taki program, choć pobudzający gospodarkę, nie będzie stanowić poważnego obciążenia dla budżetu państwa. Nie jestem zwolennikiem nadmiernego optymizmu, dlatego strategia Polnordu przygotowana na kolejne cztery lata uwzględnia negatywne skutki wprowadzenia programu – mówi Dariusz Krawczyk. Jego zdaniem przy panującej niepewności warto w kolejnych latach mocniej zaznaczyć obecność w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa i Trójmiasto – Pamiętajmy też, że dobrze skalkulowane projekty w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze znajdą nabywców, nawet jeśli proces ich sprzedaży się wydłuży – zaznacza prezes Polnordu.
