Życie polskich emerytów i rencistów nie jest usłane różami… Wprawdzie średnia emerytura wynosi około 1900 zł, jednak dane GUS wskazują, że aż 20% emerytów i rencistów otrzymywało w 2015 roku świadczenia nieprzekraczające 1000 zł. Nic dziwnego, że wielu seniorów poszukuje dodatkowych źródeł dochodu, takich jak dożywotnia renta mieszkaniowa.
Bezpieczny dochód czy igranie z ogniem?
Dożywotnia renta mieszkaniowa i odwrócony kredyt hipoteczny budzą wiele emocji. Przyczyną jest domniemanie pozbawienia praw własności do mieszkania kosztem kilkuset złotych miesięcznie. Według danych Eurostatu, w Polsce około 2,5 mln mieszkań i domów należy do osób w wieku powyżej 65 lat. Gdyby zatem chociaż część polskich seniorów padła ofiarą nieuczciwych instytucji finansowych, problem byłby bardzo poważny. Czy rzeczywiście istnieje takie ryzyko? Teoretycznie – tak. Warto porównać, czym różnią się wspomniane dwie oferty finansowe oraz jakie konsekwencje wywołuje dobrowolne zrzeczenie się praw własności do nieruchomości w zamian za otrzymywanie comiesięcznych świadczeń.
Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?
O ile w polskich realiach dość dobrze zadomowił się już termin „kredyt hipoteczny”, o tyle w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nadal jest sporo niejasności. To produkt finansowy, który bazuje na uwolnieniu wartości, jaką przedstawia nieruchomość. To uwolnienie oznacza przyznanie określonych środków (kredytu) właścicielowi nieruchomości. Jest on wypłacany w jednorazowej kwocie bądź w miesięcznych ratach przez ustalony czas. Sam kredytobiorca ma prawo do mieszkania w obciążonym lokalu, co więcej – jest dożywotnio jego właścicielem. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą uregulować kredyt i odzyskać nieruchomość. Mogą, lecz nie muszą – wówczas instytucja udzielająca kredytu staje się prawnym właścicielem mieszkania lub domu. Warto zaznaczyć, że odwrócony kredyt hipoteczny teoretycznie powinien być dostępny dla osób z wszystkich grup wiekowych, choć domyślnie kojarzony jest przede wszystkim z seniorami.
Tyle teorii. Okazuje się bowiem, że polskie banki… póki co nie są zainteresowane oferowaniem tego typu kredytów. Przyczyn takiego stanu rzeczy można się tylko domyślać. Być może rynek jest w tym przypadku jednak zbyt płytki, a zabezpieczenia kredytobiorców, które gwarantuje ustawa – solidne. Przykładowo, niekoniecznie bank musiałby zająć całość środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Jeśli jego wartość byłaby wyższa niż kwota zaciągniętego kredytu, byłby zobligowany do wypłaty nadwyżki spadkobiercom. Zarobek banku miałby opierać się na odsetkach od udzielonego kredytu, nie zaś na obrocie nieruchomościami, które mają stanowić wyłącznie zabezpieczenie pożyczki. A zatem polska wersja odwróconego kredytu hipotecznego na razie istnieje tylko w teorii. Być może niebawem znajdzie się w ofercie niektórych banków. Nie oznacza to jednak, że nie funkcjonuje mechanizm odwróconej hipoteki. Jednak to nie to samo…
A może renta mieszkaniowa?…
Dożywotnia renta mieszkaniowa bazuje na mechanizmie odwróconej hipoteki, znacząco jednak różniąc się od odwróconego kredytu hipotecznego. Pierwszą i zasadniczą różnicą jest kwestia praw własności do lokalu. Warunkiem przyznania dożywotniej renty mieszkaniowej jest przeniesienie prawa własności nieruchomości na instytucję, która będzie wypłacać to świadczenie. Wprawdzie osoba, która zdecyduje się na taką propozycję finansową, może nadal mieszkać w danym lokalu, jednak dobrowolnie przestaje być jego właścicielem. Umowa notarialna ma już formę ostateczną. Spadkobiercy nie mają zatem szans, by odzyskać nieruchomość – taka opcja istnieje tylko w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego.
Dożywotnią rentę mieszkaniową najczęściej oferują fundusze hipoteczne, które działają legalnie. Jednak wątpliwości może budzić etyka ich działania, a ściślej: wyliczenia dotyczące wysokości należnych świadczeń. Wysokość comiesięcznej renty mieszkaniowej jest uzależniona od wieku właściciela (renta młodszej osoby jest niższa), jego płci (wiadomo, że kobiety żyją dłużej, więc mogą liczyć na niższą rentę) i oczywiście wartości samego mieszkania (stan techniczny, lokalizacja itp.). Według najbardziej optymistycznych wyliczeń, renta mieszkaniowa może stanowić zwrot połowy rynkowej wartości mieszkania… Jest to zatem dobra inwestycja przede wszystkim dla funduszu hipotecznego.
Na co warto zwrócić uwagę?
Przede wszystkim trzeba mieć świadomość nieodwracalności podjętej decyzji. Aktu notarialnego nie da się po prostu anulować, nawet po najgłębszym namyśle. W przypadku wątpliwości, lepiej skonsultować tę sprawę z prawnikiem.
Materiały reklamowe funduszy hipotecznych mogą przemilczeć fakt, że część renty mieszkaniowej (lub nawet jej całość) będzie przeznaczona na pokrycie bieżących kosztów utrzymania lokalu, takich jak czynsz. Może zatem się okazać, że rzeczywiste świadczenie, otrzymywane „do ręki” będzie znacznie niższe niż wynikałoby to z umowy. Warto wyjaśnić tę sprawę jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji. Może się bowiem okazać, że dożywotnia renta mieszkaniowa jest po prostu bonifikatą w czynszu, a nie bonusem pozwalającym na dodatkowe wydatki.
Trzeba pamiętać, że zrzeczenie się prawa własności do nieruchomości oznacza istotne ograniczenia, takie jak wynajem lub zameldowanie osób trzecich. Na ogół działania te nie są możliwe bez zgody funduszu hipotecznego.
Zawarcie umowy z funduszem hipotecznym wiąże się z pewnym ryzykiem, ponieważ tego typu świadczenie nie jest objęte gwarancjami ze strony państwa i jego instytucji, takich jak ZUS. Natomiast zrzeczenie się prawa do nieruchomości będzie utrzymane w mocy, również w przypadku kłopotów finansowych funduszu. Co można zrobić w sytuacji, w której zaprzestanie on wypłacać rentę mieszkaniową? Niewiele… Oczywiście można pozwać fundusz do sądu i tam domagać się należności. Jednak czy jest to najlepsze i komfortowe wyjście dla osoby w starszym wieku?
Warto czy nie warto?
Decyzja o faktycznym zrzeczeniu się prawa własności do mieszkania na rzecz funduszu hipotecznego może budzić sporo wątpliwości. Przed jej podjęciem trzeba rozważyć wszelkie wady i zalety. Przeciwnicy dożywotniej renty mieszkaniowej mogą twierdzić, że korzystniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i kupno tańszego mieszkania lub domu, przy zachowaniu prawa do jego własności i finansowego zysku. Zwolennicy opisywanego rozwiązania wskażą na wygodną formę uzyskania dodatkowego dochodu, bez zbytecznych nerwów i formalności. Z pewnością bezpieczniejszą opcją byłby odwrócony kredyt hipoteczny, ale na taki produkt bankowy zainteresowani muszą jeszcze poczekać.
