Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, który przechodzi na innego właściciela. W chwili sprzedaży lokalu mieszkalnego i podpisania aktu notarialnego z księgi wieczystej nieruchomości wydziela się odrębną nową księgę wieczystą dotyczącą danego lokalu. Czynność podpisania aktu notarialnego o sprzedaż mieszkania niesie za sobą konieczność rejestracji Wspólnoty Mieszkaniowej w urzędzie statystycznym i urzędzie skarbowym gdzie wspólnota otrzymuje odpowiednio REGON i NIP.
Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, co oznacza, że jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, jednak ma wiele cech osoby prawnej. Wspólnota posiada nazwę, zarząd, siedzibę, REGON, NIP. Wspólnota jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych
Od momentu rejestracji Wspólnoty Mieszkaniowej członkowie zobowiązani są do nawiązania umów o: rachunek bankowy wspólnoty, dostarczenie energii elektrycznej do części wspólnych, na dostarczenie wody i odprowadzenie ścieków, obsługi w zakresie obsługi kominiarskiej, złożenia deklaracji na wywóz nieczystości bytowych i w zależności od posiadanej infrastruktury w nieruchomości do zgłoszenia urządzeń do urzędu dozoru technicznego, nawiązania umów o konserwację urządzeń tj. bramy garażowe, szlabany, urządzenia detekcji gazu, urządzenia ppoż. i inne. Wspólnota zobowiązana jest do ustalenia w drodze uchwały kosztów na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała określa opłaty miesięczne na fundusz eksploatacyjny i fundusz remontowy.
Nabywając własne mieszkanie czyli lokal mieszany od dewelopera lub wykupując lokal mieszkalny z zasobów gminnych, którzy są właścicielem budynku wielo lokalowego dokonuje się czynności wyodrębnienia własności z całej bryły zabudowy. Nabycie wyodrębnionego lokalu niesie za sobą posiadanie udziałów w nieruchomości wspólnej. Udziały w nieruchomości wspólnej to nie jest tylko wartość procentowa wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ale również odpowiedzialność solidarna z współwłaścicielami w stosunku co do całej nieruchomości. Odpowiedzialność ta nie jest prawem do ingerowania w prywatną przestrzeń mieszkania sąsiada tylko zobowiązanie za części konstrukcyjne budynku, jak i elementy ogólnego użytku i dostępu przez współwłaścicieli. W zakres współodpowiedzialności wchodzi również instalacja wodnokanalizacyjna, elektryczna, gazowa, centralnego ogrzewania i inne urządzenia w nieruchomości.
Wspólnoty Mieszkaniowe mogą być duże i małe. Mała wspólnota jest wtedy gdy nieruchomość budynkowa posiada do siedmiu lokali mieszkalnych. Dużą wspólnotą są nieruchomości budynkowe, które posiadają powyżej siedmiu lokali mieszkalnych.
Wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwał:
- powołują zarząd wspólnoty,
- zatwierdzają plan gospodarczy wspólnoty,
- zatwierdzają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- zatwierdzają regulamin rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków,
- zatwierdzają regulamin porządku domowego,
- zatwierdzają zakres prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
- powołują zarządcę wspólnoty,
Zarząd wspólnoty wybierany jest przeważnie pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości w drodze uchwały. Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać również osoba, która nie jest współwłaścicielem nieruchomości. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Podjęcie uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest jednoznaczne z u dzieleniem absolutorium. Absolutorium dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być również w drodze uchwały odwołane. Każdy członek zarządu wspólnoty może samodzielnie złożyć rezygnację z bycia członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Zarząd wspólnoty reprezentuje współwłaścicieli w zakresie prowadzenia spraw wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej podpisuje umowę o zarządzanie nieruchomości z zarządcą i udziela pełnomocnictw do reprezentowania wspólnoty w zakresie niezbędnym do funkcjonowania nieruchomości wspólnej przed wszystkimi organami władzy i administracji państwowej i samorządowej, innymi instytucjami, bankami, urzędami skarbowymi, osobami prawnymi i fizycznymi mającymi interes prawno-formalny i finansowy ze Wspólnotą Mieszkaniową, składania pism, wniosków, podań, odbioru wszelkich zaświadczeń, odpisów ksiąg wieczystych.
Nowo powstała Wspólnota Mieszkaniowa, może scedować obowiązki rejestracji wspólnoty, ustalenia stanu prawnego, zadbania o dostarczenie usług i mediów na wybranego przez współwłaścicieli zarządcę nieruchomości. Zarządca przygotuje również uchwały wspólnoty.
Łukasz Holk-Łebiński
Specjalista ds. technicznych
„netHausPL” Zarządzanie Nieruchomościami
