Kiedy decydujemy się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujemy z deweloperem umowę, na mocy której stajemy się właścicielami nieruchomości (często będącej dopiero w fazie projektowej). Aby uniknąć niespodzianek w przyszłości, warto dokładnie przestudiować treść kontraktu. Prezentujemy dwa, bardzo ważne zagadnienia, które kupujący powinien przeanalizować przed zakupem – oznaczenie stron oraz oznaczenie lokalu.
Prawidłowe oznaczenie stron umowy
Oznaczenie podmiotów to fragment znajdujący się na samej górze dokumentu, tuż pod oznaczeniem daty i miejsca jej zawarcia oraz rodzajem umowy.
Poprzez oznaczenie stron rozumiemy wskazanie danych, które pozwolą na identyfikację osób fizycznych lub prawnych zawierających ze sobą umowę. W przypadku kupującego, o ile jest osobą fizyczną, najczęściej będzie to:
- imię i nazwisko,
- adres zamieszkania,
- numer i seria wydania dowodu osobistego oraz właściwy organ administracyjny,
- numer ewidencyjny PESEL.
Sprawa nieco bardziej komplikuje się przy zawieraniu umów przez spółki prawa handlowego, ponieważ w tym przypadku wiele zależy od typu osoby prawnej. Elementami, które się powtarzają, zawsze będą jednak: numer rejestrowy KRS, siedziba spółki, kapitał zakładowy (zwłaszcza w przypadku spółek kapitałowych) oraz wskazanie osób legitymowanych do zawarcia umowy w imieniu spółki.
Dlaczego to wszystko jest takie ważne?
W przypadku sporu pomiędzy stronami umowy, kiedy sprawa trafi do sądu, pierwszym co bada skład orzekający, jest prawidłowość zawarcia umowy. W przypadku stwierdzenia jej nieważności musimy liczyć się z poważnymi konsekwencjami.
Kontrakt nie tylko nie wywoła zamierzonych skutków prawnych i spowoduje powstanie nienależnego świadczenia po jednej lub obu stronach, ale dodatkowo powstanie podstawa do egzekwowania odpowiedzialności odszkodowawczej.
Określenie powierzchni nieruchomości
W tym przypadku niekiedy wystarczające okazuje się wskazanie numeru księgi wieczystej założonej dla lokalu. Co jednak, kiedy nie został on jeszcze wyodrębniony? W tym przypadku umowa powinna określać sposób wyliczenia wymiaru powierzchni. Wyróżnia się dwie Polskie Normy, które mogą być wykorzystane, aby ustalić dokładny wymiar lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:
- PN-70/B-02365 – na jej podstawie obmiar powierzchni dokonywany jest w stanie surowym,
- PN-ISO 9836:1997 – uwzględnia powierzchnię już po położeniu tynków. Co więcej, w wymiarze podane są także ściany działowe, które można zdemontować bez szkody dla stabilności konstrukcji.
Co zrobić, gdy ostatecznie powierzchnia mieszkania nie odpowiada umownym zapisom? W praktyce stosuje się dwa rozwiązania.
Pierwsze z nich zakłada rozliczenie zwrotne, na podstawie którego deweloper zwraca kupującemu część kwoty odpowiadającej wartości „brakującej” powierzchni. Drugie upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy, jeżeli wymiar lokalu w rzeczywistości jest mniejszy o określoną wartość niż zakładano. W tym drugim przypadku najczęściej strony posługują się wartością procentową – od 1 do 3%.
Szukasz uczciwego dewelopera? Skorzystaj z usług firmy Dantex i przekonaj się, że kupując mieszkanie w wymarzonej okolicy, nie musisz martwić się o kruczki prawne w umowie.
