W poprzednich numerach Magazynu Together omówiono prawne aspekty budowy domu jednorodzinnego, a także prawdopodatkowe kwestie związane ze zbyciem lub nabyciem nieruchomości mieszkalnej. Pracując nad tymi tematami autor poddał się pewnej tendencji kojarzenia prawa do nieruchomości z prawem własności całej rzeczy. Przeświadczenie to jest zaś mylne.
Wstęp
Wielu z nas, mówiąc o „własnym mieszkaniu” czy „własnym domu”, tak naprawdę ma na myśli udział, który posiada we współwłasności, ponieważ dzieli tytuł prawny do nieruchomości z innym osobami. Do momentu powstania sporu z pozostałymi współwłaścicielami lub zamiaru zbycia nieruchomości skutki posiadania udziału we współwłasności, a nie odrębnej własności, mogą być nieodczuwalne. Tym bardziej zasadne wydaje się wytłumaczenie, że pełna własność i współwłasność to z punktu widzenia uprawnionego dwie odmienne sytuacje. Niniejszy artykuł jest więc poświęcony tematyce udziału w nieruchomości.
Udział w nieruchomości
By wyjaśnić pojęcie udziału, należy zacząć od pojęcia współwłasności. Na gruncie przepisów prawa współwłasność jest tłumaczona jako własność tej samej rzeczy przysługująca niepodzielnie kilku osobom. Jej istotą jest więc to, że mamy jeden przedmiot, którego właścicielami jest kilka podmiotów. Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności – łączną i w częściach ułamkowych. Z współwłasnością łączną najczęściej spotykamy się w przypadku małżeństwa. Polega on na tym, że posiadanego prawa nie da się określić ułamkiem. Inaczej mówiąc, ma charakter bezudziałowy i odnosi się do całej rzeczy. Współwłaściciel łączny nie może więc sam w żaden sposób rozporządzić swoim prawem wynikającym z współwłasności. Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych jest prawem możliwym do matematycznego opisania. Współwłaściciel może precyzyjnie określić, jaki jest jego udział we własności rzeczy (nieruchomości) za pomocą ułamka. Udział jest więc matematycznym oznaczeniem naszej partycypacji w prawie własności (czego nie należy mylić z posiadaniem prawa do fizycznie oznaczonej części rzeczy). Podmiot dysponujący udziałem w nieruchomości może nim rozporządzać bez zgody pozostałych właścicieli. W związku z tym, że współwłasność łączna spotykana jest wyłącznie w specyficznych stosunkach prawnych (małżeństwo, spółka cywilna) i uzależniona jest od ich istnienia, niniejszy artykuł poświęcono współwłasności w częściach ułamkowych.
Powstanie udziału
Współwłaścicielami możemy stać się w różnych przypadkach, najczęściej poprzez nabycie udziału we współwłasności, a równie często – nabywając rzecz (np. nieruchomość) razem z innymi osobami. Własność całej rzeczy możemy przekształcić we współwłasność, zbywając oznaczony udział naszej własności.
Jak już wspomniano, zawarcie małżeństwa powoduje powstanie współwłasności łącznej. Z kolei rozwód, separacja lub zmiana ustroju małżeńskiego z ustawowego na umowny (tzw. intercyza) sprawiają, że rzeczy objęte wspólnością łączną małżonków staną się współwłasnością, ale w częściach ułamkowych.
Analogicznie w spółce cywilnej, rzeczy, które były objęte współwłasnością łączną wspólników, z chwilą rozwiązania spółki pozostaną wspólne, ale w częściach ułamkowych. Współwłasność powstanie również w przypadku nabycia spadku lub darowizny przez kilka osób. Może być też efektem pewnych zdarzeń faktycznych (np. znalezienie rzeczy lub jej zasiedzenie przez kilka osób).
Powstanie współwłasności może być również efektem orzeczenia sądu. Współwłasność ułamkowa może chociażby wynikać z orzeczenia sądowego na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, gdy licytacji dokonywało wspólnie kilka osób.
Nabycie udziału w nieruchomości budynkowej to nie nabycie lokalu mieszkalnego
Największą uwagę należy zwracać na oferty, których przedmiotem jest nabycie współwłasności w nieruchomości. Często oferenci zaręczają, że nabywca udziału będzie mógł korzystać z określonej części nieruchomości (lokalu), w związku z czym wzbudzają w zainteresowanym przekonanie, że może nabyć mieszkanie po cenie niejednokrotnie korzystniejszej niż rynkowa. Na tego typu oferty należy uważać. Nabycie udziału w nieruchomości budynkowej jest bowiem zupełnie czymś innym niż nabycie prawa własności do wyodrębnionego w takim budynku lokalu. I nawet jeśli początkowo zostanie nam udostępniony lokal, który przez określony czas (nawet wieloletni) będziemy spokojnie zajmować, nie stanowi to gwarancji, że pewnego dnia nie otrzymamy z sądu odpisu wniosku o zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności jest bowiem jednym z głównych praw współwłaściciela. Uprawnienia tego nie da się wyzbyć. Prawo to można wyłączyć, tzn. zobowiązać się do jego niewykonywania, jednak nie dłużej niż na 5 lat. W ostatnim roku przed upływem 5-letniego terminu wyłączenie to można ponowić, jednak współwłaściciel nie ma żadnego obowiązku, by zgodzić się na takie ponowienie.
Problemy związane z posiadaniem udziału w nieruchomości
Zgoda współwłaścicieli
Jak już wspomniano, każdy z współwłaścicieli ułamkowych może rozporządzać swoim udziałem. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, jest z kolei potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z treści samej ustawy wynika, że zgodę wszystkich współwłaścicieli będziemy musieli uzyskać do zbycia (darowizna, sprzedaż, zamiana itp.) i obciążenia (ustanowienie hipoteki, ograniczonego prawa rzeczowego) wspólnej nieruchomości. Z praktyki sądowej wynika również, że zgody wszystkich współwłaścicieli wymagają czynności zobowiązujące, mające wpływ na całą rzecz, a więc najczęściej spotykane w obrocie gospodarczym – najem i dzierżawa. Przy czym każdą sytuację należy badać odrębnie. Zdarzają się bowiem takie umowy dzierżawy lub najmu, których zawarcie nie będzie przekraczało zwykłego zarządu. Z sytuacją taką możemy mieć bowiem do czynienia np. w przypadku, gdy zawierana umowa jest przedłużeniem wcześniej obowiązującej, w szczególności jeśli nie jest wieloletnia. W orzecznictwie utrwaliło się także, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są m.in.: zmiana przeznaczenia lub przebudowa wspólnego budynku lub lokalu oraz wzniesienie obiektu budowlanego na wspólnym gruncie. Należy pamiętać, że wyrażenie zgody przez współwłaścicieli na dokonanie określonej czynności (np. zawarcia umowy) nie powoduje, że wszyscy współwłaściciele stają się stroną tej czynności, tzn. nie każdy współwłaściciel, który zgodził się na sprzedaż mieszkania, będzie sprzedającym.
Rozstrzygnięcie sporu przez sąd
W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której kilku współwłaścicieli chce dokonać czynności przekraczającej zwykły zarząd, ale jeden z nich, mający chociażby najmniejszy udział, przeciwstawia się planowanemu działaniu (np. kilku współwłaścicieli chce wykorzystywać lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jeden, nie zamierzający uczestniczyć w biznesie, nie zgadza się na takie wykorzystanie nieruchomości). W takiej sytuacji współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać wydania rozstrzygnięcia przez sąd, które to orzeczenie może zastąpić oświadczenie sprzeciwiającego się wspólnika. W trakcie rozstrzygania tego typu sprawy sąd zobowiązany jest brać pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele, którzy nie mają połowy udziałów, nie dysponują instrumentami, którymi mogliby skutecznie doprowadzić do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd – w takiej sytuacji powinni skoncentrować się na czynnościach negocjacyjnych.
Może zdarzyć się też również tak, że kilku właścicieli będzie wspólnie wykorzystywać nieruchomość, np. zamieszkując ją, ale dla każdego z nich będzie to dość niekomfortowe. W takiej sytuacji współwłaściciele, w zależności od charakteru nieruchomości, mają dwie możliwości. Jeżeli w nieruchomości można wyodrębnić kilka lokali, mogą znieść jej współwłasność poprzez wyodrębnienie lokali, a jeśli nie da się tego dokonać – mogą zawrzeć umowę quod usum (podział do korzystania), która określi sposób, w jaki każdy będzie korzystał z fizycznie określonych części nieruchomości.
Umowa o zniesieniu współwłasności przez wyodrębnienie lokali
W pierwszym wypadku współwłaściciele mogą zawrzeć między sobą umowę o zniesieniu współwłasności wraz z wyodrębnieniem lokali. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a ponadto niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zgodnie z ustawą o własności lokali umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, powinna w szczególności określać: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. To rozwiązanie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
W przypadku jej braku każdy z nich może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Jeżeli sąd oceni żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione, ale spełnienie przesłanki samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może wydać postanowienie wstępne, w którym upoważni zainteresowanego uczestnika postępowania (wnioskodawcę) do wykonania tych robót, których koszt będzie musiał tymczasowo ponieść.
Zniesienie współwłasności z wyodrębnieniem lokali powinno załagodzić większość sporów, jako że dotychczasowi współwłaściciele będą musieli osiągać kompromis już tylko w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości (klatki schodowej itp.).
Umowa quoad usum
Może jednak tak się zdarzyć, że zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości nie będzie możliwe albo nie zaistnieje wola współwłaścicieli do jego dokonania. W takim przypadku dobrym rozwiązaniem może okazać się zawarcie umowy quoad usum. Jest to umowa o podziale „do używania”. Dokonanie podziału quod usum nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Uprawnia jednak współwłaściciela do korzystania z fizycznie wydzielonej część nieruchomości wspólnie z niektórymi tylko współwłaścicielami lub z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli (w zależności od treści umowy), a przez to – co do zasady – eliminuję potrzebę konsultowania się z pozostałymi współwłaścicielami. Należy pamiętać, że korzystanie z części wydzielonej do korzystania nie może doprowadzić do jej zasiedzenia, a co za tym idzie – nabycia prawa do jej odrębnej własności.
Dokonania podziału quod usum można żądać także na drodze sądowej. Sąd dokonuje podziału rzeczy wspólnej quod usum w postępowaniu nieprocesowym. Gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych, z wnioskiem do sądu o podział quod usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli. Natomiast w innych przypadkach wniosek do sądu o podział quoad usum powinien być złożony, tak jak wniosek dotyczący czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę.
Zakończenie
Celem niniejszego artykułu było zasygnalizowanie znaczących różnic pomiędzy prawem własności a współwłasności, objawiających się szczególnie w zakresie rozporządzania i zarządzania nieruchomością. Artykuł wskazywał również na pewne sposoby rozwiązania najczęściej pojawiających się problemów. Gdyby jednak przed podjęciem decyzji w swojej indywidualnej sprawie pojawiłyby się po Państwa stronie jakiekolwiek pytania lub wątpliwości, rekomenduję zasięgnięcie konsultacji u radcy prawnego specjalizującego się w tej tematyce.
Piotr Galiński
