Wiele osób wykonując remont w mieszkaniu, niejednokrotnie kosztowny, nie zabezpiecza w prawidłowy sposób własnych interesów. Lektura poniższego artykułu pozwoli Państwu zapoznać się z zasadami zawierania umów o remont, pozwalającymi na skuteczniejsze dochodzenie swoich praw.
Umowa o remont rodzajowo jest umową o dzieło – umową efektu (rezultatu). Co do zasady więc jej przedmiotem jest osiągnięcie umówionego rezultatu i to ten rezultat, osiągnięty w rozsądnym terminie, interesuje zamawiającego. Często zdarza się jednak, że osoba planująca remont jedynie ustnie umawia się z wykonawcami co do zakresu remontu, terminu jego wykonania, należnego wynagrodzenia oraz zasad nabywania i wykorzystywania materiałów. Jest to duży błąd. Umowa ustna, jakkolwiek dopuszczalna w przypadku umowy o dzieło, rodzi duże trudności dowodowe. W przypadku bowiem dojścia do konfliktu pomiędzy stronami i oddania sprawy pod rozstrzygnięcie sądu postępowanie odbywa się na zasadzie „słowo przeciwko słowu”.
Zawierając pisemną umowę o remont powinniśmy przede wszystkim określić zakres wykonywanych prac oraz termin ich wykonania. Jeśli remont dotyczy większej powierzchni i strony przewidują dłuższy czas jego trwania, najlepiej określić terminy zakończenia poszczególnych etapów remontu. Najbardziej wskazane jest, by do umowy dołączyć załącznik – harmonogram prac. Dokument taki przyda się szczególnie w sytuacji, gdy wykonawca będzie pozostawał w dużym opóźnieniu. Zgodnie bowiem z art. 635 k.c. „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła”. Jeżeli nie sporządzimy harmonogramu prac, będziemy musieli w inny sposób dowodzić, że ze względu na opóźnienie nie było prawdopodobne, by wykonawca wykonał remont przed upływem terminu. Sąd nie mając wiadomości specjalistycznych w niektórych przypadkach będzie musiał korzystać z opinii biegłych, którzy ocenią, ile zajmuje wykonanie danych prac. To może z kolei narazić nas na koszty, przedłużyć postępowanie, a ostatecznie może okazać się, że wykonawca – według opinii biegłych – mógł wykonać pracę w terminie. Warto więc zadbać, by wykonawca pisemnie zobowiązał się do zachowania określonego tempa robót i miał świadomość, że w przypadku opóźnień ryzykuje utratą zajęcia.
W umowie powinniśmy określić, czy wynagrodzenie za wykonanie remontu ma charakter ryczałtowy czy kosztorysowy. Jeżeli zależy nam, by znać koszt remontu z góry i nie obawiać się zażądania przez wykonawcę wyższej kwoty, powinniśmy wybrać wynagrodzenie ryczałtowe. Wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. W szczególnych sytuacjach może się jedynie zwrócić do sądu o podwyższenie wynagrodzenia. Jeżeli zaś nie chcemy ustalać sztywnej stawki, możemy wybrać wynagrodzenie kosztorysowe. Określa się je na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Warto, by to wykonawca wykonał zestawienie. W takim wypadku bowiem jeśli zajdzie konieczność wykonania prac, które nie były przewidziane w zestawieniu, wykonawca będzie mógł żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Jeżeli to my wykonamy zestawienie, wykonawca zawsze będzie mógł zażądać podwyższenia wynagrodzenia należnego za „dodatkowe prace”.
Częstą praktyką jest wręczanie zaliczki. Jeżeli decydujemy się na taki krok, powinniśmy wyraźnie zaznaczyć, że zapłacona kwota stanowi zaliczkę. W innym przypadku sąd może podjąć wątpliwość, czy nie było to wynagrodzenie za wykonane już prace. Jeszcze lepiej takie świadczenie o charakterze przedpłatowym potraktować jako zadatek. Zgodnie bowiem z art. 394 §1 k.c. „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. W takim wypadku jeżeli nieuczciwy wykonawca przyjmie zadatek, ale nie wykona remontu, będzie musiał przynajmniej liczyć się z obowiązkiem zwrotu dwukrotności wręczonej przez nas kwoty.
Równie ważne jest określenie zasad nabywania i wykorzystywania materiałów przez wykonawcę. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, czy materiały dostarczy zamawiający czy nabędzie je wykonawca. Jeżeli o materiały ma zadbać wykonawca, kwestia ta powinna zostać ujęta w kosztorysie. Jeżeli zależy nam na konkretnym rodzaju materiałów również powinniśmy to zaznaczyć. Jeżeli zaś sami dostarczamy materiały powinniśmy zadbać o ich prawidłowe rozliczenie. Co prawda ustawodawca przerzuca obowiązek złożenia rachunku i zwrócenia nieużytej części materiałów na wykonawcę, ale musimy pamiętać, że wykonawca może przykładowo kwestionować, że w ogóle je otrzymał. Z tego względu najbezpieczniej jest dokumentować przekazywanie materiałów między stronami. Niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia materiału na wykonanie dzieła obciąża tego, kto materiał dostarczył. Jeżeli więc dostarczamy materiały, ryzyko ich przypadkowej utraty lub uszkodzenia ciąży na nas. Na wykonawcy jednak ciąży obowiązek prawidłowego zabezpieczenia powierzonych mu materiałów. W związku z tym najpierw będzie musiał on wykazać, że nie ponosi za to uszkodzenie lub utratę winy.
W umowie możemy również zastrzec kary umowne, np. na wypadek opóźnienia wykonawcy w wykonywaniu prac. Należy jednak pamiętać, że kara umowna pełni rolę „zryczałtowanego odszkodowania”, w związku z tym nie może być rażąco wygórowana. Jej określenie powinno odpowiadać pewnym gospodarczym standardom.
Finalnie strony powinny wskazać swoje adresy do doręczeń i oświadczyć, że pod tymi adresami mają możliwość zapoznania się z korespondencją. Często bowiem olbrzymie trudności sprawia udowodnienie np. skutecznego złożenia drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu albo wypowiedzenia umowy.
