Nie da się ukryć, że rynek mieszkaniowy oferuje wiele opcji, o których do niedawna mogliśmy jedynie pomarzyć. Deweloperzy prześcigają się w ofertach, kusząc klientów wyjątkowymi promocjami. Jednak poza kolorowymi folderami reklamowymi istnieje nieco bardziej szara rzeczywistość dotycząca formalności, o której zawsze trzeba pamiętać.
Nie wiedzieć? Żaden wstyd…
Podpisanie umowy deweloperskiej to wyjątkowa okoliczność życiowa. Wiąże się zarówno ze strefą emocjonalną, jak i typowo materialną. W końcu zakup własnego lokum – niezależnie od sposobu finansowania takiej inwestycji – zawsze jest dużym obciążeniem dla budżetu, nawet dla osób majętnych. Nic zatem dziwnego, że wielu potencjalnych nabywców korzysta przy tej okazji z pomocy prawników. Każda wątpliwość w umowie powinna być rozwiana i wyjaśniona przez specjalistę. Na szczęście nieuczciwi deweloperzy to margines rynku mieszkaniowego. Nie należy zakładać, że firmy istniejące i działające od lat w tej branży celowo chcą wprowadzać w błąd klientów. Warto jednak zadbać o odpowiednią wiedzę w tym zakresie, by uniknąć przykrych niespodzianek, zgodnie ze starą sentencją: „nieznajomość prawa szkodzi”.
Ochrona prawna nabywcy
Warto wiedzieć, że przyszłych nabywców mieszkań chroni prawo, a dokładniej: ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ten akt prawny odnosi się do:
- uregulowań w zakresie ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
- zasad i trybu zawierania umów deweloperskich;
- obowiązków przedkontraktowych dewelopera;
- treści umowy deweloperskiej;
- praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej;
- zasad postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Przed podpisaniem stosownej umowy z deweloperem, należy sprawdzić, czy spełnia ona odpowiednie wymogi formalne i jest zgodna z obowiązującymi przepisami.
Co to jest prospekt informacyjny?
Prospekt informacyjny to dokument, który – wedle rozporządzenia ustawodawcy – każdy deweloper powinien przedstawić potencjalnemu nabywcy nieruchomości. Opublikowanie prospektu nie jest dobrą wolą, lecz obowiązkiem dewelopera, podobnie jak jego udostępnienie – nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji.
Jak wygląda taki dokument? Jest on podzielony na trzy części. Część pierwsza obejmuje podstawowe dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, takie jak numery NIP, REGON czy adres poczty elektronicznej. Druga część prospektu odnosi się do doświadczenia dewelopera. To bardzo ważny aspekt, który zawsze należy brać pod uwagę. W tej części można znaleźć przykłady ukończonych inwestycji, a także informację, czy przeciwko deweloperowi jest prowadzone postępowanie egzekucyjne na kwotę przewyższającą 100 tys. zł. Innymi słowy, można potraktować tę część prospektu jako weryfikację wiarygodności określonej firmy. Część trzecia – z reguły najbardziej interesująca potencjalnych nabywców – dotyczy już samej nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. I z tą częścią trzeba się zapoznać szczególnie dokładnie. Znajdziemy w niej zarówno informacje dotyczące gruntu, jak i samego budynku, a także opis warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej. W części indywidualnej jest określona cena metra kwadratowego konkretnej nieruchomości, a także dane szczegółowe, takie jak liczba kondygnacji, technologia i standard wykonania czy dostępność do mediów. Załącznikami do prospektu informacyjnego powinny być rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu oraz wzór umowy deweloperskiej.
Celem prospektu informacyjnego jest ochrona praw nabywcy i publikowanie ustawowo określonych informacji. Nie pełni on funkcji reklamowej, może zatem (i powinien, jeśli istnieją takie okoliczności) zawierać także informacje niewygodne dla inwestora, lecz niezbędne dla klienta. Zamieszczanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym jest zagrożone sankcją karną. Wszelkie zmiany w prospekcie informacyjnym są dopuszczalne tylko w formie stosownego aneksu. Informacje zawarte w tym dokumencie stają się podstawą sporządzenia umowy deweloperskiej. Jest więc oczywiste, że oba dokumenty muszą być tożsame.
Pieniądze? Tylko na rachunek powierniczy
W świetle obowiązujących przepisów, każdy deweloper, który rozpoczął sprzedaż swojej inwestycji po 30 kwietnia 2012 roku, musi prowadzić specjalny mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jest to forma zabezpieczenia środków nabywcy w przypadku ewentualnych problemów finansowych dewelopera. Dla własnego dobra warto zatem sprawdzić, czy w przypadku konkretnej firmy budowlanej również jest stosowane powyższe rozwiązanie. Ważne, by uzyskać taką informację w formie pisemnej.
Przeniesienie własności – warunek konieczny
Sam fakt podpisania umowy deweloperskiej niemal intuicyjnie kojarzy się z nabyciem praw własności do nieruchomości. Otóż niekoniecznie musi tak być. Prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska powinna zawierać klauzulę przeniesienia własności na nabywcę. Tylko w takim wypadku może się on stać prawowitym właścicielem domu czy mieszkania. I chociaż przypadki umów, w których nie ma takiej klauzuli, nie są zbyt częste, warto o niej pamiętać, aby uniknąć problemów u notariusza. Lepiej wręcz odmówić podpisania umowy bez zapisu o przeniesieniu własności niż podjąć ryzyko późniejszej batalii w sądzie.
Szczegóły mają znaczenie…
Chociaż nie należy zakładać, że deweloper dąży do nieuczciwych praktyk kosztem nabywcy nieruchomości, warto pamiętać, że jego podstawowym celem jest osiągnięcie możliwie najwyższego zysku. Ustalenia i zapewnienia ustne bądź zawarte w materiałach promocyjnych nie zawsze muszą mieć potwierdzenie w oficjalnej umowie. Choć to oczywistość, nie każdy nabywca, oczarowany pięknem prospektów reklamowych, pamięta, aby dokładnie czytać treść samej umowy. Może się zatem okazać, że standardy wykończenia lokalu, które faktycznie zostaną wymienione w umowie, znacząco różnią się od oferty reklamowej. Przykładem może być sprzedaż mieszkania w stanie deweloperskim oraz lokalu „pod klucz”. Trudno pomylić te dwa standardy, chociaż oczekiwania klienta, zbudowane na podstawie oferty reklamowej, mogą się opierać właśnie na tej drugiej opcji. Dobra umowa powinna zawierać jak najwięcej szczegółów, które opisują rzeczywisty stan sprzedawanej nieruchomości. W tym przypadku szczegóły mają naprawdę wielkie znaczenie.
