Większość z nas mieszka w budynkach wielorodzinnych. Posiadanie prawa własności określonego lokalu w takim budynku wiąże się jednocześnie z posiadaniem udziału we współwłasności części wspólnej nieruchomości. O specyfice prawa współwłasności była mowa w ostatnim numerze „Magazynu Together”. Tym razem zajmiemy się zarządem nieruchomości wspólnej.
Wstęp
Mieszkanie w bloku lub kamienicy wiąże się więc z tym, że pewne decyzje dotyczące budynku w którym żyjemy, a najczęściej również najbliższego otoczenia, muszą być podejmowane wspólnie z sąsiadami. Od podjętych wspólnie decyzji najczęściej zależą kwestie estetyczne (np. kolor elewacji, klatki schodowej), funkcjonalne (np. uzbrojenie budynku, wybór dostawcy mediów, ocieplenie budynku) oraz finansowe (np. planowane inwestycje). W związku z tym istotne jest, by wiedzieć, jakie formy zarządu nieruchomością wspólną istnieją i kiedy znajdują zastosowanie. Równie istotna jest świadomość, jak realnie możemy partycypować w podejmowaniu dotyczących nas decyzji. Z tego też względu niniejszy artykuł poświęcony jest tematyce zarządu nieruchomością wspólną.
Mała wspólnota
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Mała wspólnota, podobnie jak duża, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną – jest więc tzw. ułomną osobą prawną.
Przypomnijmy, że w myśl postanowień Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym w razie jej braku każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Na czynności przekraczające zwykły zarząd muszą z kolei wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele, a w razie jej braku – rozstrzygnięcia przez sąd mogą żądać jedynie właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Jak wynika z aktualnego orzecznictwa, za przekraczające zakres zwykłego zarządu uznawane są czynności o charakterze nadzwyczajnym, dotyczące głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy (zbycie, gruntowną zmianę rzeczy objętych zarządem). Zakwalifikowanie czynności do jednej z tych grup wymaga uwzględnienia jej charakteru w konkretnych okolicznościach faktycznych, przy czym w doktrynie i orzecznictwie ustalono już pewien katalog czynności, które można uznać za przekraczający zakres zwykłego zarządu, o czym szerzej była mowa w poprzednich wydaniach „Magazynu Together”.
Ustawodawca, mając na uwadze potrzebę ochrony interesów każdego właściciela, przewidział trzy instytucje, do których wykorzystania uprawniony jest każdy właściciel. Zgodnie z pierwszą: „Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”. Rozstrzygnięcie w tym przypadku polega na zakazaniu dokonania pewnej czynności. Pojęcia „rażącej sprzeczności” nie należy mylić „nietrafnością” lub „nieudolnością”. Sąd bowiem nie przejmuje statusu zarządcy. Sprzeczność rażąca to taka, która od razu rzuca się w oczy i nie wymaga specjalistycznej wiedzy.
Zgodnie z kolejną: „Jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy”. W doktrynie podkreśla się, że zastosowanie tego rozwiązania, polegającego na ingerencji sądu w wewnętrzne sprawy wspólnoty, powinno mieć charakter wyjątkowy i rozwiązywać problemy trwałe, a nie incydentalne spory.
Ostatnia przewiduje, że: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Przepis ten legitymuje każdego z współwłaścicieli do podejmowania tzw. „czynności zachowawczych”. W orzecznictwie podkreśla się, że celem czynności zachowawczej musi być „ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem lub potrzeba zapewnienia współwłaścicielom stabilnej i pewnej sytuacji prawnej”, musi odnosić się do wspólnego dla wszystkich współwłaścicieli prawa, a roszczenie – ze względu na swój charakter – musi wymagać realizacji w całości. Na podstawie tego przepisu nie można dochodzić zapłaty czynszu w imieniu innych współwłaścicieli, za to z pewnością można wytoczyć np. powództwo windykacyjne (o wydanie rzeczy).
Uczestnictwo w małej wspólnocie
W małej wspólnocie współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest obowiązkiem. Decyzje podejmowane przez małą wspólnotę oparte są na zgodzie współwłaścicieli:
– większości, jeśli chodzi o czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu; albo
– wszystkich, w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd.
Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej określa się według stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Ustawa nie określa jaką formę ma przybrać zgoda współwłaścicieli, o której mowa; nie stanowi też obowiązku odbywania zgromadzeń. Współwłaściciele muszą więc sami ustalić odpowiedni dla nich tryb postępowania.
Duża wspólnota
Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, powstaje tzw. „duża wspólnota”. Duża wspólnota również jest tzw. ułomną osobą prawną.
W przypadku tego typu wspólnoty właściciele zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu, którego członkiem może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W praktyce dla członków zarządu ustalane są kadencje, ale należy pamiętać, że cały zarząd lub poszczególni jego członkowie w każdym momencie mogą zostać odwołani uchwałą właścicieli lokali albo sami zrezygnować z funkcji.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie, ale do czynności przekraczających zwykły zarząd zobligowany jest uzyskać uchwałę właścicieli lokali. W treści takiej uchwały powinna znajdować się zgoda na dokonanie danej czynności oraz właściwe pełnomocnictwo. Często pojawia się pytanie czy uchwała taka może przyjąć charakter ogólny, uprawniający zarząd do wykonywania wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Odpowiedź na to pytanie jest negatywna. Takie rozwiązanie mijałoby się bowiem z celem przepisu stanowiącego obowiązek podjęcia uchwały. W orzecznictwie utrwaliło się, że czynność, której dotyczy uchwała, powinna być przynajmniej w przybliżeniu określona, choć najwłaściwsze byłoby jej określenie w sposób ścisły. Przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został wskazany w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (choć pod pewnymi warunkami może zostać ustalona zasada 1 właściciel = 1 głos). Należy więc zauważyć, że w przypadku dużej wspólnoty, do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości właścicieli, a nie jak w przypadku małej wspólnoty – wszystkich.
W przypadku dużych wspólnot ochrona pojedynczych właścicieli wygląda inaczej niż w przypadku wspólnot małych, ponieważ nie stosuje się tu przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Musi tego dokonać w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały (na zebraniu ogółu właścicieli) albo powiadomienia go o niej (jeżeli została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów).
Uczestnictwo w dużej wspólnocie
Każdy z właścicieli ma prawo do oddania głosu w sprawie wymagającej uchwały, przy czym, co zostało wspomniane, głosy poszczególnych właścicieli mogą mieć różną wagę. Właściciele zbierają się na zebraniu ogółu właścicieli lokali nie rzadziej niż raz w roku. Dodatkowe zebrania może zwoływać zarząd, ich zwołanie mogą również wymusić na zarządzie sami właściciele, dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele muszą zostać powiadomieni o zebraniu na piśmie, przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
Bezpośrednie władztwo w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną daje status członka zarządu. Jego uzyskanie wymaga uchwały właścicieli. W tym miejscu należy wskazać, że indywidualnego zbierania głosów w celu podjęcia uchwały może dokonywać tylko zarząd, w związku z czym nieprawidłowe będzie osobiste zbieranie głosów w celu uzyskania powołania w poczet zarządu. Ciekawostką jednak jest, że takiej sytuacji nie można całkowicie wykluczyć, ponieważ z orzecznictwa wynika, że tego typu uchybienie proceduralne nie zawsze będzie wiązało się z nieważnością uchwały. Będzie tak tylko wtedy, gdy naruszenie wpłynęło lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Przepis nie przesądza o liczbie członków zarządu. Tego typu kwestie organizacyjne ustala sama wspólnota. Teoretycznie nie ma więc przeszkód, by do istniejącego już zarządu dołączył nowy członek. Nie jest również powiedziane, że w przypadku rezygnacji któregoś z członków zarządu, na jego miejsce musi zostać wybrany nowy.
Inne przypadki – zarząd umowny i spółdzielnie mieszkaniowe
Należy pamiętać, że właściciele lokali – w małej i dużej wspólnocie – mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (której nie należy mylić z zarządem, omówionym powyżej). Niniejszy artykuł poświęcony został ustawowo uregulowanym sposobom zarządu i choć część zawartych tu informacji znajdzie również odzwierciedlenie w przypadku powierzenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu, to należy mieć na uwadze, że w niektórych wspólnotach, ze względu na ustalenia wewnętrzne, nie wszystkie powyżej przytoczone informacje będą miały zastosowanie.
Należy również wiedzieć, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, to ona z mocy ustawy sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, dopóki w budynku nie zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali. Jeżeli jednak wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, która przysługuje właścicielom lokali, przewyższa udziały spółdzielni, właściciele tych lokali mogą podjąć uchwałę o zastosowaniu przepisów ustawy o własności lokali do ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Zakończenie
Doświadczenia płynące z mojej praktyki zawodowej wskazują, że na tle spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną może pojawić się wiele kontrowersji czy też nieporozumień. Biorąc to pod uwagę, warto pamiętać, że pomoc doświadczonego radcy prawnego może zagwarantować sprawne oraz korzystne dla wszystkich współwłaścicieli zażegnanie konfliktu. Jeżeli interesowałoby Państwa uzyskanie bardziej szczegółowych informacji w przedmiocie poruszonego tematu, zachęcam do kontaktu.
