Większość z nas w życiu zawodowym lub prywatnym korzystała lub będzie korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Usługa taka wiąże się obecnie z koniecznością zapłaty prowizji w wysokości średnio około 2% wartości nieruchomości, co w przypadku mieszkania o wartości około 350 000 zł wynosi 7 tys. zł.
Ta niemała kwota jest wynagrodzeniem za czynności, które pośrednik podejmuje na rzecz swojego klienta. Warto więc mieć świadomość, jakie obowiązki i zadania ciążą na pośredniku, z którym zawarliśmy umowę.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zasady wykonywania zawodu pośrednika regulują przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także Standardy zawodowe pośredników. Najważniejsze kwestie uregulowane ww. przepisami sprowadzają się do tego, że pośrednik powinien działać w taki sposób, aby chronić interesy osoby którą reprezentuje i być wobec niej lojalny. Zobowiązany jest zawrzeć umowę pośrednictwa na piśmie i posiadać obowiązkowe ubezpieczenie. Co do zasady pośrednik nie może ogłaszać do sprzedaży/najmu nieruchomości, co do której nie ma podpisanej umowy; nie też może reprezentować obu stron transakcji, o ile nie uzyskał pisemnej zgody obu stron. Zobligowany jest poinformować klienta o konsekwencjach podpisania umowy z klauzulą wyłączności, nie może wykonywać czynności, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego. Pośrednik zobowiązany jest w ramach umowy pośrednictwa podejmować czynności polegające na wyszukania kontrahenta, kojarzenia stron, organizowania oględzin nieruchomości.
W praktyce natomiast zdarza się, że pośrednik np. podpisuje umowę pośrednictwa zarówno z kupującym, jak i ze sprzedającym, nie informując o tym stron, i żąda prowizji od obu stron transakcji.
Często także pośrednik przychodzi ze swoim klientem do nieruchomości, która została wystawiona na sprzedaż samodzielnie przez właściciela, a następnie, po dojściu transakcji do skutku, żąda prowizji nie tylko od swojego klienta-kupującego, ale także od sprzedającego. Takie działania nie są zgodne z zasadami etyki.
Niezwykle często mamy do czynienia z sytuacją, w której pośrednik, pomimo podpisania z nim umowy pośrednictwa, nie podejmuje żadnych innych czynności, poza np. umieszczeniem nieruchomości w internecie albo wydrukowaniem klientowi listy nieruchomości, które są dostępne do oglądania. Tak niewielka w swym zakresie aktywność nie może rodzić skutecznego obowiązku zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi. Jak wskazuje bowiem bogate orzecznictwo sądów, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą faktycznie zainteresowanych do zawarcia umowy sprzedaży/najmu, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2004, I CK 270/04). Na nim też ciąży zatem wykazanie, że to właśnie jego konkretne, rzeczywiste działania, czynności, a nie innych osób, w tym właściciela, doprowadziły w efekcie do faktycznego zawarcia umowy sprzedaży/najmu.
W obrocie nieruchomościami mamy również do czynienia z sytuacjami, gdy stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany, a zapisy w księgach wieczystych budzą wątpliwości – warto wówczas, zasięgnąć porady prawnika, ponieważ co do zasady w kompetencjach pośredników nieruchomości nie leży analiza i ocena prawna transakcji; nie powinni oni w tym zakresie wypowiadać się w sposób wiążący (o ile oczywiście nie są równocześnie specjalizującym się w tej materii prawnikiem).
Warto poświęcić kilka zdań umowie na wyłączność, która jest często przedmiotem sporów. Zdarza się bowiem, że pośrednik, który podpisze z klientem umowę na wyłączność, żąda prowizji również wówczas, gdy nieruchomość zostanie sprzedana na skutek samodzielnych działań podjętych przez sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. W takiej sytuacji przyjmuje się, że prowizja nie jest należna pośrednikowi (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 30.04.2009, I ACa 249/09).
Zasygnalizowania wymaga także fakt, że pośrednicy nieruchomości mają obowiązek dać klientowi realną możliwość zapoznania się ze wszystkimi postanowieniami umowy, a nie, jak to ma miejsce w wielu sytuacjach, podsuwać umowę w biegu, w korytarzu, na kilka minut przed wejściem do nieruchomości.
Powyższe jest o tyle istotne, że wiele umów pośrednictw zawiera klauzule niedozwolone znajdujące się w rejestrze UOKiK, co bezpośrednio wpływa na skuteczność tych zapisów. Najczęściej spotykane to np. wskazywanie w umowie prowizji w kwocie netto, a nie brutto, uzyskiwanie zgody na reprezentowanie przez pośrednika obu stron transakcji w treści umowy w taki sposób, że klient może jej nie zauważyć lub nie zrozumieć, wyłączenie odpowiedzialności pośrednika za nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa.
Mając zatem na uwadze bezpieczeństwo całej transakcji, ale także komfort związany z relacją z pośrednikiem i dokonaniem na jego rzecz zapłaty prowizji, należy znać swoje prawa jako strony umowy pośrednictwa, a w razie wątpliwości – przed podpisaniem pokazać taką umowę prawnikowi do oceny.
Tekst: Izabela Buszan
