Mieszkanie w starych kamienicach ma niepowtarzalny klimat – wysokie sufity, ozdobne sztukaterie, drewno pod stopami i ta… niechęć do płacenia wysokich rachunków za ogrzewanie. Jeśli planujesz sprzedaż lub wynajem takiego lokalu, prędzej czy później zetkniesz się z pojęciem świadectwa energetycznego. W tym artykule rozłożymy temat na czynniki pierwsze, podpowiadając, kiedy jest wymagane, kto wystawia, jakie wyjątki obowiązują i ile to może kosztować.
Czym jest świadectwo energetyczne i po co je mieć dla mieszkania w kamienicy?
Świadectwo energetyczne mieszkania to dokument, który określa, ile energii zużywa nieruchomość rocznie na takie potrzeby jak ogrzewanie, podgrzewanie wody, wentylacja czy chłodzenie. Zawiera wskaźniki takie jak EU (energia użytkowa), EK (energia końcowa), EP (energia pierwotna), emisję CO₂ i udział OZE (odnawialnych źródeł energii).
Dla mieszkań w starych kamienicach ten dokument jest kluczowy – nie tylko dlatego, że prawo zobowiązuje, ale przede wszystkim, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy sprzedaży i by uświadomić sobie potencjał oszczędności.
Od kiedy i kiedy świadectwo jest konieczne?
Od 28 kwietnia 2023 roku nowe przepisy rozszerzyły obowiązek posiadania świadectwa energetycznego na wszystkie budynki – niezależnie od roku ich budowy. Obowiązek ten dotyczy również mieszkań oddawanych do sprzedaży lub wynajmu, nawet w starych kamienicach.
Obowiązek dotyczy sytuacji:
- sprzedaży mieszkania,
- wynajmu mieszkania (najemca musi otrzymać kopię).
Jeśli planujesz używać mieszkania „na własny użytek”, bez sprzedaży czy wynajmu – formalnie świadectwo nie jest wymagane.
Czy są jakieś wyjątki dla zabytkowych kamienic?
Tak – w pewnych przypadkach prawo zwalnia z obowiązku:
- budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską (również gdy obejmuje tylko elewację),
- inne wyjątki to np. budynki użytkowane krócej niż 4 miesiące w roku, z określonym niskim zużyciem energii, czy małe budynki do 50 m².
Kto musi zorganizować świadectwo i jakie są procedury?
Kto zleca, kto płaci
Za sporządzenie świadectwa odpowiada właściciel mieszkania, zarządca, osoba posiadająca spółdzielcze prawo do lokalu – a nawet kupujący lub najemca mają prawo zażądać dokumentu na koszt sprzedawcy/wynajmującego.
Kto może je wystawić
Tylko audytor z wpisem do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków może wystawić świadectwo. Po jego opracowaniu dokument zostaje zarejestrowany w systemie i otrzymuje unikalny numer. Może być papierowy lub elektroniczny (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym/EPUAP).
Ważność dokumentu
Świadectwo jest ważne przez 10 lat, chyba że przeprowadza się prace modernizacyjne (np. wymiana okien, docieplenie), wtedy traci aktualność wcześniej.
Czy to się opłaca? Koszty i korzyści dla mieszkania w kamienicy
Ceny
- Orientacyjne ceny zaczynają się od ok. 129 zł, w zależności od metrażu i typu budynku.
- W przypadku braku dokumentacji, trzeba doliczyć koszty inwentaryzacji — łączny koszt może sięgnąć ok. 1 000 zł.
Dlaczego warto mimo wszystko to zrobić?
- Prawo wymaga – brak dokumentu oznacza ryzyko grzywny do 5 000 zł.
- Dokument zwiększa przejrzystość oferty, pomaga oszacować koszt użytkowania i może przyspieszyć sprzedaż/najem.
- Audyt energetyczny (rozszerzenie świadectwa) może pomóc w planowaniu modernizacji i uzyskaniu dotacji.
Podsumowanie
Świadectwo energetyczne dla mieszkań w starych kamienicach to dziś nie tylko formalność, ale też praktyczne narzędzie, które pozwala ocenić realne koszty utrzymania lokalu i zwiększa transparentność transakcji sprzedaży czy wynajmu. Choć często kojarzy się z biurokracją i dodatkowymi wydatkami, jego posiadanie daje wymierne korzyści – chroni przed karami, ułatwia zawarcie umowy, a w wielu przypadkach podpowiada, jakie modernizacje mogą poprawić komfort i obniżyć rachunki. Wyjątki dotyczą głównie budynków zabytkowych, natomiast w większości przypadków nawet wiekowa kamienica musi mieć taki dokument. Dlatego warto potraktować świadectwo nie jako przeszkodę, ale jako inwestycję w bezpieczeństwo prawne i atrakcyjność nieruchomości na rynku.
