Posiadanie zabytku to z jednej strony przywilej, z drugiej zaś – obowiązek. Zabytkowy dom powinien być chroniony przed zmianami architektonicznymi i remontowany z dbałością o historyczne detale. Bez zgody konserwatora zabytków nie wolno nam dokonać żadnych przeróbek, rozbudowy ani, tym bardziej, rozbiórki zabytkowego obiektu.
Problematyczne zabytki
O ile kłopotów z remontem czy przebudową nie mają właściciele budynków i mieszkań zlokalizowanych w nowych dzielnicach, problem ten jest powszechny w zabytkowych kwartałach miast. Zakup starego domu może być dla wielu spełnieniem marzeń, ale jednocześnie również sporym utrapieniem. Jeśli budynek jest bowiem wpisany do rejestru zabytków, wszelkie prace budowlane, łącznie z tymi prowadzonymi wewnątrz domu, wymagają zgody konserwatora i spełnienia licznych formalności.
Ochrona zabytków
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku określa przedmiot, zakres i formy ich ochrony oraz opieki nad zabytkami, zasady tworzenia krajowego programu ochrony oraz finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach, a także organizację organów ochrony zabytków. Zgodnie z ustawową definicją, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
Dlatego prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgody na prowadzenie takich działań, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Obowiązek dotyczy także odbudowy, przebudowy, rozbudowy i remontu takiego obiektu oraz jego nadbudowy.
Zgoda konserwatora
Uzyskanie przez inwestora pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych stanowi jeden z warunków otrzymania pozwolenia na budowę. Pozwolenie to może określać warunki, które zapobiegną uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytku. Mogą one dotyczyć rodzaju materiałów, których należy użyć do prac remontowych, czy też sposobu renowacji poszczególnych elementów budynku.
Pozwolenie wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej, posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego.
Dokumenty potwierdzające wymienione w przepisie tytuły prawne należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji (inaczej niż przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę domu, gdzie wystarczy złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). Oprócz wniosku należy złożyć dokumentację dotyczącą projektu prac budowlanych. Przepisy prawa budowlanego nie stanowią, co prawda, wprost, że inwestor ma obowiązek przedstawienia jej organowi ochrony zabytków, jednak aby organ ten mógł wydać zgodę na prowadzenie planowanych robót budowlanych, musi mieć wiedzę, często szczegółową, dotyczącą ich zakresu, a także wyglądu elewacji lub użytych materiałów budowlanych.
Pozwolenie na budowę i remont
Otrzymaną przez inwestora zgodę konserwatora na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków należy załączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Warto w tym miejscu nadmienić, że w stosunku do pozwolenia konserwatora nie ma ryzyka wygaśnięcia decyzji na skutek niepodjęcia prac budowlanych. Termin przewidywanego rozpoczęcia i zakończenia prac objętych pozwoleniem konserwatorskim ma zatem wyłącznie wartość informacyjną, wiążącą się jedynie z przewidywaniami inwestora, które mogą okazać się nietrafne, na przykład wskutek przedłużenia się – z przyczyn od niego niezależnych – postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Gdyby więc inwestor nie uzyskał od konserwatora stosownego pozwolenia, a starosta pomimo to zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę, decyzja ta byłaby nieważna, bo została podjęta z rażącym naruszeniem prawa.
Wpis w rejestrze zabytków może dotyczyć nie całej nieruchomości, ale jakiegoś jej elementu, na przykład fasady, wysokości, kształtu zewnętrznego. Jeśli wpis dotyczy tylko wybranych elementów budynku, przed przystąpieniem do prac remontowych części niewidniejących w rejestrze, należy przedstawić plany konserwatorowi w celu zaopiniowania, co jest w tym wypadku jedynie formalnością.
Jeśli zaś remont ma obejmować nieruchomość w całości objętą ochroną lub te jej części, które widnieją w rejestrze, należy sporządzić szczegółowy projekt planowanych zmian, oczekiwanego efektu końcowego, przebiegu prac. Z tak przygotowanym dokumentem można zwrócić się konserwatora po wytyczne. Jego obowiązkiem jest ustosunkowanie się do tych planów w trybie urzędowym. Wśród zaleceń mogą pojawić się proste wymagania, jak konieczność użycia określonego koloru farby, sposobu poprowadzenia hydrauliki czy okablowania. Jednak mogą to być także czynności wymagające skorzystania z pomocy wyspecjalizowanej firmy, dotyczące użycia konkretnego materiału do pokrycia ścian, dachu itp., wymóg odnowienia, a nawet odtworzenia jakiegoś mocno uszkodzonego elementu budynku, jak na przykład mozaiki parkietowej.
Zdarza się, że konserwatorzy nieco łagodniej podchodzą do kwestii remontu czy przebudowy wnętrza budynku, aby jednocześnie mogło ono spełniać praktycznie funkcję mieszkalną, zwłaszcza w sytuacjach, gdy budynek był już wcześniej remontowany, a samo wnętrze uległo zmianom. Jednak jeśli zachował się oryginalny układ wnętrza, udokumentowany na przykład starymi fotografiami czy rysunkami, uzyskanie takiej zgody może napotkać większy opór konserwatora.
W Polsce na dzień 4 kwietnia 2016 r. do rejestru zabytków było wpisanych 19 628 nieruchomości o funkcjach mieszkalnych. Najwięcej tego typu obiektów było w województwie lubuskim (2297), a najmniej – w świętokrzyskim (229). W województwie pomorskim pod opieką konserwatorską znajdowało się 1079 domów mieszkalnych.
Brak zgody nie będzie dotyczył założenia sieci grzewczych i wodno-kanalizacyjnych, które mogą być instalowane z uwzględnieniem nowoczesnych technologii. Jednak pozostałości po poprzednich systemach grzewczych, jak zabytkowy piec, z pewnością nie będą mogły zostać rozebrane, chociaż nie ma obowiązku ich użytkowania. Ograniczenia w przebudowie budynków mogą napotkać także właściciele nieruchomości niewpisanych do rejestru zabytków, ale znajdujących się na terenie zabytkowym, np. na starówce. Uzyskanie zgody, na przykład, na budowę dodatkowego piętra sięgającego ponad wysokość istniejącej zabudowy w praktyce jest nierealne.
Wykreślenie z rejestru zabytków
Zasadniczo nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego, który został wpisany do rejestru zabytków. Od tej zasady są jednak wyjątki. Warunkiem dokonania legalnej rozbiórki jest wykreślenie danego obiektu z rejestru. Takiej czynności może dokonać, w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, generalny konserwator zabytków. Skreślenia obiektu z rejestru dokonuje się w formie decyzji administracyjnej, wydanej z urzędu albo na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.
Obiekt budowlany wpisany do rejestru zabytków może zostać z niego wykreślony, jeżeli:
- uległ zniszczeniu powodującemu utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej;
- jego wartość, będąca podstawą wpisu do rejestru zabytków, nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.
Gdyby tak się stało, wykreślony z rejestru zabytkowy dom można rozebrać po uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę.
Dotacje na remonty
Jeśli wspólnoty mieszkaniowe chcą otrzymać dofinansowanie remontów zabytkowych budynków będących w ich zarządzie, muszą przede wszystkim złożyć wniosek o wpis do rejestru zabytków. Zgodnie bowiem z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, o dotacje na dofinansowanie prac konserwatorskich z miejskiej kasy mogą się starać tylko właściciele oraz trwale zarządzający obiektami zabytkowymi, i to pod warunkiem, że nie są one utrzymywane z pieniędzy publicznych.
Dofinansowanie może być udzielane przez samorządy województw, miast, powiatów i gmin. Zarządcy mogą oczekiwać wsparcia władz samorządowych wszędzie tam, gdzie liczą one na rozwój turystyki kulturowej. Wysokość środków przeznaczonych na dotacje ustalana jest corocznie i pochodzi z budżetu województwa, miasta czy powiatu.
Przy planowaniu rewitalizacji budynków zabytkowych do wykorzystania są też środki unijne. Można uzyskać dotacje z takich funduszy, jeśli budynek wspólnoty znajduje się na obszarze objętym przez gminę lokalnym programem rewitalizacji.
O dofinansowanie można się starać, gdy są konieczne prace obejmujące zabezpieczenie kamienicy, jej odtworzenie, odnowienie lub uzupełnienie tynków, z uwzględnieniem charakterystycznej dla budynku kolorystyki. Pieniądze mogą też zostać przeznaczone na odtworzenie okiennic, zewnętrznych drzwi, więźby dachowej, a nawet rynien.
Jeśli wspólnoty zajmujące zabytkowe kamienice chcą zdobyć dofinansowanie, to kosztorys, dokumentację techniczną i pozwolenie na budowę przygotowują na własny koszt. Do wniosku dołączają też pozwolenie konserwatora zabytków na przeprowadzenie prac i decyzję o wpisie budynku do rejestru zabytków.
Wysokość udzielanych dotacji wynosi do 50% nakładów. Jeśli jednak mamy do czynienia z zabytkiem o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, którego zły stan wymaga natychmiastowego podjęcia prac lub przeprowadzenia złożonych pod względem technologicznym prac konserwatorskich, restauratorskich oraz robót budowlanych, dotacja może sięgać nawet 100% nakładów ponoszonych przez zarządcę budynku.
Wnioski o udzielenie dotacji można otrzymać w wojewódzkich urzędach ochrony zabytków oraz w biurach miejskich i powiatowych konserwatorów, które znajdują się w siedzibach urzędów miasta czy powiatu. Tam też można uzyskać dokładne informacje na temat sposobu i terminu ich składania.
Tekst: Aleksander Proszowski
