Jak być może wiele osób pamięta 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (we wcześniejszym stanie prawnym „budynku”), określony w art. 568 §1 Kodeksu cywilnego, został wydłużony z 3 do 5 lat. Warto przypomnieć o tej zmianie, ponieważ niektórym osobom okres rękojmi upłynie właśnie pod koniec bieżącego roku. Temat ten powinien zainteresować szczególnie tych, którzy pod koniec 2014 roku nabyli nieruchomość z tzw. rynku wtórnego lub zawarli umowę deweloperską.
Początek rękojmi – od kiedy liczyć termin?
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że sam art. 568 §1 k.c. (zarówno w obecnym, jak i w poprzednim brzmieniu) uzależnia rozpoczęcie biegu terminu do skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi od wydania rzeczy. Warto wobec tego zadać sobie pytanie czy wszyscy, którzy odebrali nieruchomość po 25 grudnia 2014 r. korzystają z 5-letniego okresu rękojmi? Ze względu na treść tego przepisu wielu mogłoby się tak wydawać, jednak w rzeczywistości odpowiedź na to pytanie jest przecząca.
Przepisy przejściowe
Żeby przekonać się kto korzysta z nowej i niewątpliwie korzystniejszej wersji przepisu należy sięgnąć do przepisów przejściowych ustawy nowelizującej, a mianowicie do art. 51 ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodnie z tym przepisem „do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe”
Wydaje się, że przepis ten automatycznie rozwiewa wątpliwości osób, które nabyły nieruchomość z rynku wtórnego. Jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta 25 grudnia 2014 r. lub później, to nabywcy przysługuje 5-letni okres rękojmi. Jeżeli została zawarta wcześniej – okres rękojmi wynosi 3 lata. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi dla swojej skuteczności zawsze być zawarta w formie aktu notarialnego, w związku z tym ustalenie daty zawarcia umowy nie powinno budzić wątpliwości. Będzie to data wskazania w treści umowy.
Rynek wtórny
W mojej ocenie nie ma znaczenia fakt, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta przed 25 grudnia 2014 r., choć prawdopodobnie część sprzedawców będzie zasłaniała się tym faktem, chcąc uniknąć przedłużonej odpowiedzialności wynikającej z 5-letniego okresu rękojmi. Należy bowiem pamiętać, że przedmiotem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się do zawarcia określonej umowy i choć przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a ponadto zawarta w formie aktu notarialnego pozwala skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, to samodzielnie nie doprowadza jeszcze do sprzedaży. Odpowiedzialność sprzedawcy dotyczy zaś rzeczy „sprzedanej”, co następuje dopiero na etapie umowy przyrzeczonej, i to tej umowy, w mojej opinii, dotyczy art. 51 ustawy nowelizującej.
Mieszkanie od dewelopera
Nieco inaczej sprawa może wyglądać w przypadku nabywców, którzy umowę deweloperską zawarli przed 25 grudnia 2014 r., zaś umowę przenoszącą własność nieruchomości 25 grudnia 2014 r. lub później. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że termin dochodzenia uprawnień z rękojmi za wady fizyczne rzeczy rozpoczyna swój bieg od daty wydania nieruchomości, zaś w przypadku umowy deweloperskiej odbiór (a więc i wydanie) jest czynnością poprzedzającą przeniesienie własności nieruchomości. M.in. z tego faktu, a także ze względu na to, że art. 27 ust. 6 tzw. ustawy deweloperskiej, odsyłając do kodeksowych przepisów o rękojmi mówi o „odpowiedzialności dewelopera”, niektórzy przedstawiciele doktryny wywodzą konkluzję, że w takim przypadku rękojmia za wady nieruchomości wywodzi się z umowy deweloperskiej, a nie z umowy przenoszącej własność. Idąc takim tokiem rozumowania należałoby uznać, że dla określenia obowiązującego okresu rękojmi kluczowa jest data zawarcia umowy deweloperskiej, a nie umowy przenoszącej własność nieruchomości. W związku z tym przedłużenie okresu rękojmi nie dotyczyłoby osób, które zawarły umowę deweloperską przed 25 grudnia 2014 r.
Podsumowanie
Należy jednak podkreślić, że stanowisko to jest jednym z głosów w dyskusji i można mu przeciwstawić szereg kontrargumentów przemawiających za tym, że okres rękojmi należy określać ze względu na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jak na razie brak jest orzecznictwa w tym przedmiocie, ale należy spodziewać się, że po 25 grudnia 2017 r. szereg tego typu spraw trafi na drogę sądową. Niewątpliwie bowiem nabywcom nieruchomości będzie zależało na jak najdłuższym korzystaniu z uprawnień wynikających z rękojmi, z kolei deweloperzy będą chcieli jak najszybciej się od tej odpowiedzialności uwolnić.
W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących poruszonego zagadnienia, w szczególności ze strony osób, którym odmówiono skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi, zachęcam do kontaktu.
