Położony na obrzeżach miasta – w odległości zapewniającej odseparowanie od uciążliwego zgiełku, jednakże nie nazbyt dużej, pozwalającej na sprawny dojazd do pracy, szkoły, kina lub restauracji. Ulokowany pod lasem, nad jeziorem, na wsi – wakacyjna enklawa lub miejsce weekendowego odpoczynku. Dom jednorodzinny to marzenie niejednego z nas.
Słowem wstępu
Bez względu na to, jaki i gdzie, dom pozostanie tylko w sferze marzeń, jeżeli nie podejmiemy wielu przyziemnych, przy tym niejednokrotnie skomplikowanych działań, by rzeczywiście powstał.
Planując budowę domu, musimy pomyśleć w pierwszej kolejności o miejscu, w którym zamierzamy realizować naszą inwestycję. Zakup gruntu będzie więc najczęściej pierwszą czynnością, którą musimy wykonać. Wybranie odpowiedniej działki i jej prawidłowa weryfikacja pozwoli nam uniknąć wielu trudności i niemiłych zawodów na kolejnych etapach planowanej inwestycji. Na co zwracać uwagę i czego unikać przy zakupie działki pod budowę domu? Na te pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W pierwszej kolejności sprawdźmy, czy na obszarze, na którym położona jest interesująca nas działka, dopuszcza się zabudowę mieszkaniową. Jeżeli tak, dowiedzmy się również, jaka inna zabudowa może tam powstać, np. czy w naszym bezpośrednim sąsiedztwie planowany jest hipermarket. W tym celu należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan taki jest powszechnie dostępny. Dostęp do niego uzyskać można w urzędzie miasta lub gminy, choć obecnie większość planów publikowana jest na stronach samorządów dostępnych w internecie.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z części tekstowej i graficznej. Ta pierwsza to treść podjętej, odpowiednio: przez radę miasta lub gminy, uchwały. Ta druga to oczywiście nic innego jak mapa interesującego nas obszaru, z numerami terenów, których dotyczy, oznaczeniami obiektów i kolorami, naniesionymi według ustalonych prawem norm. I tak, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczane są kolorem jasnobrązowym i literami „MN”, a np. tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 – kreskowaniem czerwono-ciemnoszarym i literami „UC”. Oczywiście nie trzeba zaglądać do przepisów, by się dowiedzieć, co oznacza dany symbol lub kolor. Każdej mapie towarzyszy legenda objaśniająca zastosowane na niej znaki.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może regulować bardziej szczegółowe kwestie, w tym interesującą wiele osób formę architektoniczną budynków. Odgórnie może więc być ustalona kolorystyka elewacji, dachów, liczba kondygnacji czy wysokość budynków. Można się też dowiedzieć, jakich materiałów wykończeniowych nie należy używać. Rozwiązania te sprzyjają kreowaniu ładu przestrzennego na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przed podjęciem decyzji o wyborze danej działki warto więc dokładnie zapoznać się z treścią tego dokumentu. Często jest bowiem tak, że informacje, które możemy z niego uzyskać, bywają przydatne już na etapie projektowania budynku na nasze zlecenie przez architekta.
Uzbrojenie terenu
W następnej kolejności sprawdźmy, czy nasz teren jest prawidłowo uzbrojony. Informację tę możemy uzyskać we właściwym starostwie powiatowym (w miastach na prawach powiatu – w urzędzie miasta). Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne, starosta prowadzi dla obszaru powiatu geodezyjną ewidencję sieci uzbrojenia terenu. Powinniśmy móc tam otrzymać kompleksową informację o uzbrojeniu terenu, a więc o istniejących i planowanych przewodach oraz urządzeniach wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych i innych. Pamiętajmy, że prawidłowe uzbrojenie terenu jest przesłanką między innymi do otrzymania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę. Warto więc sprawdzić te informacje już na wstępnym etapie planowanej inwestycji, tak aby móc rzetelnie oszacować wszystkie koszty, które się na nią składają.
Dostęp do drogi publicznej
Warto również się upewnić, czy nasza działka ma dostęp do drogi publicznej. Jeżeli takowego nie posiada, będziemy mogli wystąpić do właścicieli gruntów sąsiednich, z żądaniem ustanowienia tzw. drogi koniecznej. Wiąże się to jednak z dodatkowymi wydatkami. Samo ustanowienie służebności tego rodzaju pociąga za sobą obowiązek zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela sąsiedniej działki. Do tego może dojść koszt wybudowania drogi. Warto w związku z tym wiedzieć, czy będziemy zmuszeni ponieść taki wydatek i czy jesteśmy na niego gotowi.
Stan prawny
Niezwykle jest istotne, byśmy przed nabyciem działki sprawdzili jej stan prawny. Może się bowiem okazać, że sprzedawca wcale nie jest jej właścicielem. Poza własnością nieruchomości – najszerszym znanym prawem do jej dysponowania – wyróżniamy także prawo użytkowania wieczystego, czyli ograniczone prawo rzeczowe.
Zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu, z wyłączeniem innych osób i w tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać. Zakres uprawnień płynących z użytkowania wieczystego jest zdefiniowany na wzór prawa własności, a więc według tzw. definicji negatywnej – kładzie nacisk na zakaz ingerencji w dane prawo przez podmioty nieuprawnione. Pamiętajmy jednak, że użytkownik wieczysty, mimo że może gospodarować powierzonym mu gruntem, a nawet dokonać jego zbycia, nie jest jego właścicielem. Użytkowanie wieczyste trwa zazwyczaj 99 lat (choć może trwać krócej, nie mniej niż 40 lat) i na żądanie użytkownika wieczystego jest przedłużane, a odmowy można dokonać jedynie ze względu na ważny interes publiczny. Mimo wszystko właścicielem nieruchomości pozostaje nadal Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
Dom wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego. Jednak w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, własność położonych na nim nieruchomości również wygaśnie. Oczywiście użytkownikowi wieczystemu będzie przysługiwało wynagrodzenie za zlokalizowany na tej nieruchomości budynek (pod warunkiem, że nie został wzniesiony wbrew postanowieniom umowy).
Użytkowanie wieczyste wiąże się również z obowiązkiem ponoszenia rocznej opłaty na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Z powyższych względów warto przed wyborem naszej przyszłej działki zweryfikować, czy oferowana nieruchomość ma status użytkowania wieczystego, czy też prawa własności – kwestia ta decydować będzie o koszcie związanym z utrzymaniem domu, który będziemy musieli ponosić w każdym roku.
By to sprawdzić, powinniśmy uzyskać dostęp do księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. W formie elektronicznej możemy je przeglądać na stronie internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/, po wpisaniu numeru księgi. Numery ksiąg wieczystych nie są już, niestety, tak łatwo dostępne. Oczywiście znane są sądom i odpowiednim organom administracji publicznej, które udostępniają je dopiero po wykazaniu interesu prawnego. Numer księgi wieczystej najlepiej więc uzyskać bezpośrednio od sprzedawcy działki. Każdy poważnie traktujący nas zbywca powinien podać nam taki numer. Informacji o tym, czy sprzedawcy przysługuje prawo własności, czy użytkowania wieczystego, szukamy w dziale II księgi.
W księdze możemy również sprawdzić, czy interesująca nas nieruchomość nie jest obciążona. Dział III księgi zawiera informacje, czy na upatrzonej przez nas działce nie ustanowiono ograniczonego prawa rzeczowego, np. często spotykanej służebności przejazdu, polegającej na obowiązku tolerowania przejazdu przez nasz grunt przez sąsiada lub też ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. przysługującego innemu podmiotowi prawa pierwokupu). W szczególności jednak możemy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Tej informacji szukamy w dziale IV księgi. Pamiętajmy, że hipoteka jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności, polegającym na tym, iż wierzyciel może dochodzić zaspokojenia przysługującej mu należności z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością. Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką może mieć więc tragiczne skutki i spowodować, że de facto zapłacimy za dług obcej nam osoby. Oczywiście możemy nabyć nieruchomość, która ma obciążenie hipoteczne; w takim jednak przypadku koniecznie należy zadbać o odpowiednie sformułowanie umowy, tak aby po przejściu prawa własności na nas wpis hipoteki został wykreślony.
Forma zawarcia umowy
Dokonując nabycia działki, musimy pamiętać, że wymagana jest forma aktu notarialnego. Tylko umowa zawarta w takiej formie przeniesie na nas własność nieruchomości.
W obrocie często spotyka się przedwstępne umowy sprzedaży, których przedmiotem jest zobowiązanie sprzedawcy (do rozporządzenia w przyszłości na naszą rzecz oznaczoną nieruchomością) oraz nasze (do dokonania zakupu i zapłaty umówionego wynagrodzenia). Zawarciu umowy przedwstępnej najczęściej towarzyszy zapłata zaliczki. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak warto zadbać, by tak się stało.
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu w formie aktu notarialnego będziemy mogli dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. Skutecznie więc będziemy mogli rościć sobie, by oznaczona działka stała się naszą własnością. Jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, będziemy mogli jedynie wystąpić z roszczeniem o zwrot zapłaconej zaliczki i naprawienie szkód, poniesionych przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Istotne jest także, że notariusz w sporządzonym akcie notarialnym dokładnie opisze oznaczoną działkę. Zweryfikuje więc, czy sprzedawca jest faktycznym właścicielem gruntu oraz wskaże, czy na działce istnieją jakiekolwiek obciążenia.
Tylko przedwstępna umowa sprzedaży – zawarta w formie aktu notarialnego – uprawnia do złożenia w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wniosek może złożyć na nasze życzenie, za dodatkową opłatą, notariusz lub możemy dokonać tego sami. Ujawnienie roszczenia stanowi dla nas dodatkowe zabezpieczenie. W przypadku bowiem gdyby nieuczciwy sprzedawca zbył przyrzeczoną nam nieruchomość innemu podmiotowi, przeniesienia własności nieruchomości będziemy mogli dochodzić bezpośrednio od jej nowego właściciela.
Mam nadzieję, że powyższe wskazówki ułatwią Państwu bezpieczne i skuteczne nabycie gruntu pod wymarzony dom. W kolejnym numerze Magazynu Together postaram się nieco wyjaśnić Państwu zawiłości związane z procesem budowlanym. W razie pytań dotyczących poruszonej tematyki, zachęcam do kontaktu.
Tekst: Paweł Galiński
