Niedobór mieszkań to w Polsce zjawisko nienowe. Nie każdy miał szczęście odziedziczyć mieszkanie po babci czy po rodzicach. Nie wszyscy mogą też wykazać się tzw. zdolnością kredytową, dzięki której bank udzieli kredytu na kupno czy budowę nowego lokum. Jak wiadomo, jego spłata zajmie 20–30 lat, a odsetki przekroczą wartość pierwotnej kwoty…
Co, jeśli nie kredyt?
Pomocowy program rządowy Mieszkanie dla Młodych jest sukcesywnie wygaszany przez obecną ekipę rządzącą, a mający wejść w jego zastępstwie Narodowy Program Budowy Mieszkań, który według zapowiedzi ruszy w przyszłym roku, na razie jest dość enigmatyczny. Jak twierdzi minister infrastruktury i budownictwa, Andrzej Adamczyk, pierwsze lokale zostaną oddane do użytkowania dopiero w połowie 2019 r.
Cóż zatem robić? Ciekawym rozwiązaniem wydaje się adaptacja poddasza, czyli, mówiąc prościej, strychu. Mieszkanie na strychu to spore wyzwanie, gdyż nie każdy strych można łatwo przystosować do naszych potrzeb. Żeby adaptacja poddasza nie sprawiła niespodziewanych problemów, przed remontem należy sprawdzić jego stan techniczny. Warto też zwrócić się po pomoc do fachowców – architekta i konstruktora.
Wymogi formalne i nie tylko
Aby mieszkanie na strychu było wygodne, średnia wysokość całego pomieszczenia nie powinna być mniejsza niż 220 cm. Jak to policzyć w przypadku skośnego dachu? Wyliczamy wysokość jako średnią między największą a najmniejszą wysokością strychu, jednak nie mniejszą niż 190 cm. Powierzchni o wysokości mniejszej niż 190 cm nie wlicza się do danego pomieszczenia – jest ona niepełnowartościowa. Możemy urządzić tam schowki albo umieszczać niskie meble.
Jeśli na poddaszu pozostawimy widoczną więźbę dachową, to ze względu na wygodę, wysokość pomieszczenia liczona od podłogi do jętek konstrukcyjnych w świetle, czyli po ułożeniu warstw podłogowych nie powinna być mniejsza niż 220 cm. Jeżeli w celu uzyskania odpowiedniej wysokości trzeba będzie podnosić dach, co jest technicznie możliwe, znacznie skomplikuje to prace i podniesie koszt całego przedsięwzięcia.
Ograniczeniem w racjonalnym wykorzystaniu powierzchni strychu może być też szerokość traktu, czyli odległość między ścianami, na których opierają się krawędzie dachu, a także rozmieszczenie innych, stałych elementów konstrukcyjnych, takich jak kominy, piony instalacyjne i słupy konstrukcyjne.
Wygodne pomieszczenia mają określone przepisami minimalne wysokości, szerokości oraz powierzchnie. Minimalna szerokość pokoju będącego sypialnią dla jednej osoby wynosi 220 cm, a szerokość kuchni w mieszkaniu jednopokojowym to minimum 180 cm. Szerokość korytarza nie powinna być mniejsza niż 90 cm.
Planując powierzchnię użytkową poddasza, musimy się liczyć ze zwiększeniem obciążenia stropu niższej kondygnacji przez nowe warstwy podłogowe, ściany działowe, a także meble i urządzenia. Jeżeli strop jest drewniany, może zajść potrzeba jego wzmocnienia (wymiany części belek, wstawienia dodatkowych) lub podparcia. Stropy żelbetowe i ceramiczne są zazwyczaj wystarczająco wytrzymałe, aby przenieść dodatkowe obciążenie, jednak zawsze o wytrzymałości istniejącego stropu powinien zdecydować konstruktor.
Przy adaptacji poddasza na samodzielne mieszkanie niezbędne jest uzyskanie zgody na zmianę sposobu użytkowania powierzchni. Jeśli chcemy wprowadzić zmiany w wyglądzie budynku, w jego układzie obciążeń, instalacjach, bezpieczeństwie pożarowym, musimy mieć zatwierdzony projekt architektoniczny przebudowy wraz z odpowiednimi uzgodnieniami: pozwoleniem na budowę, a w przypadku obiektów zabytkowych – zgodę konserwatora (pisaliśmy o tym w poprzednim wydaniu Magazynu „Together”). Prawdopodobnie trzeba będzie też wystąpić o dodatkowy przydział energii elektrycznej lub – jeżeli strych jest ogrzewany z sieci miejskiej – zgłosić dodatkowy pobór ciepła do zakładu energetyki cieplnej. Przy mniejszej skali adaptacji poddasza, jeśli prowadzimy tylko prace remontowe, musimy zgłosić w urzędzie zamiar wykonania robót.
Na adaptację poddasza muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele budynku – nasi przyszli sąsiedzi. Po zakończeniu remontu należy poinformować urząd o powstaniu nowej powierzchni użytkowej, od której zostanie naliczony podatek od nieruchomości. Powierzchnię użytkową do zgłoszenia liczymy jako sumę 100% tej o wysokości powyżej 220 cm oraz 50% tej o wysokości 140–220 cm. Powierzchni o wysokości poniżej 140 cm nie wliczamy do powierzchni użytkowej.
Jak się za to zabrać?
Należy szczególnie dokładnie sprawdzić miejsca narażone na przeciekanie: rynny, kominy, kalenice. Być może zajdzie potrzeba wymiany części pokrycia dachowego lub wykonania nowych poprawek blacharskich. Istniejącą konstrukcję drewnianą warto sprawdzić pod kątem zniszczenia drewna i zabezpieczyć środkami chemii budowlanej, które chronią przed mikroorganizmami i ogniem.
Musimy być przygotowani na to, że dach trzeba będzie docieplić i pod istniejącym pokryciem dachowym ułożyć izolację przeciwwilgociową, której często nie ma w starych budynkach. Przestrzeń strychowa jest bardziej niż kondygnacje środkowe narażona na nagrzewanie w lecie i wychładzanie w zimie. Jeśli chcemy ograniczyć te niekorzystne zjawiska, musimy starannie zaizolować dach i ścianki kolankowe.
Właściwa kolejność prac wykonawczych to niezwykle istotny aspekt prowadzonej przebudowy – nieprawidłowy cykl spowoduje dodatkowe koszty i opóźnienie budowy. Przedstawione poniżej czynności to ogólne wytyczne, które mogą się zmienić, w zależności od zakresu adaptacji, wybranej technologii i sytuacji wyjściowej. Dlatego najlepiej, aby nad całością prac czuwał inspektor nadzoru.
Prawidłowa kolejność prac wykonawczych
- Doprowadzenie instalacji nad powierzchnię stropu
- Wykonanie dodatkowych kanałów wentylacyjnych
- Wyrównanie stropu
- Wykonanie otworów okiennych i wstawienie okien
- Ułożenie izolacji przeciwwilgociowej i ocieplenia między krokwiami
- Wykonanie konstrukcji ścian działowych, sufitu podwieszanego i przedścianek
- Rozprowadzenie instalacji we wnętrzu
- Ułożenie pozostałej warstwy ocieplenia
- Wykonanie podłóg
- Montaż ścian działowych, skosów i sufitu oraz wykończenie ścian i podłóg
Podstawa prawna
Przebudowa poddasza, oprócz aspektów typowo technicznych, będzie od nas wymagać również nieco „papierologii”. Wszystkie przeróbki należy zgłosić właściwemu organowi, a zakres prac reguluje przepis z art. 71 ustawy Prawo budowlane, który stanowi:
„2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
4. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
5. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4.
7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.
Brzmi to dość zawile i niezrozumiale, ale jest, niestety, konieczne do sformalizowania wszelkich działań w celu zaadaptowania niewykorzystywanej do tej pory przestrzeni, która w przyszłości ma się stać naszym nowym domem.
Tekst: Aleksander Proszowski
