Coraz bardziej popularną formą zarobkowania jest najem nieruchomości. Wiele osób wynajmuje lokale użytkowe lub mieszkalne długoterminowo, sporo osób decyduje się również na wynajmowanie nieruchomości na krótkie okresy, często wynajmując nawet nie całe mieszkania, a poszczególne pokoje. W szczególności w miejscowościach turystycznych najem lokali lub pomieszczeń na doby okazuje się bardzo intratnym biznesem. Wiele osób kusi możliwość opodatkowania przychodu z tego źródła ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Wychodzą one z założenia, że skoro nie zarejestrowały działalności gospodarczej, to mają prawo do wyboru takiego rodzaju opodatkowania. Szczególnie często taka myśl pojawia się u osób, które pozostają w stosunku pracy, a dochód z najmu nieruchomości traktują jako uboczny, choćby (przynajmniej okresowo) przewyższał ich stałe zarobki. Jak się okazuje, taki sposób rozumowania może być błędny i jest często kwestionowany przez organy podatkowe.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani uzyskaniem wiedzy, na jakie aspekty zwracać uwagę wybierając sposób opodatkowania przychodów z najmu, zachęcam do lektury niniejszego artykułu.
Tego rodzaju przychód może być kwalifikowany jako pochodzący z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako przychód o charakterze odrębnym (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze). Tylko w tym drugim przypadku można opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Organy podatkowe przypominają, że działalność gospodarcza, zgodnie z jej podatkową definicją, to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w innych przepisach ustawy. Organy wskazują również na ustawowe cechy łącznie świadczące o tym, że dokonywana czynność nie jest pozarolniczą gospodarczą:
- odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
- są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
- wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Co ważne, każde działanie spełniające przesłanki działalności gospodarczej jest nią – bez względu na to, czy podatnik dokonał rejestracji. Co prawda wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem, jednak oznacza to tylko tyle, że to podatnik, oceniając całokształt okoliczności faktycznych, określa w jakiej formie uzyskuje przychody z najmu. Albo odbywa się to w sposób stały – zorganizowany i ciągły, profesjonalny, metodyczny (wtedy przychody należy kwalifikować jako pochodzące z działalności gospodarczej) albo okazjonalny, przypadkowy, nieregularny (wtedy przychody można zakwalifikować jako pochodzące z odrębnego źródła – najmu).
Z szeregu interpretacji podatkowych można wysnuć pewne ogólne konkluzje. Aktualnie utrwala się pogląd zgodnie z którym najem nieruchomości na doby stanowi prowadzenie działalności gospodarczej, nawet w sytuacji gdy podatnik wynajmuje tylko jedną nieruchomość, a wykonywanie czynności faktycznych i prawnych zleca pośrednikowi. Zdaniem organów podatkowych wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej.
Większą szansę powodzenia ma kwalifikacja przychodów z najmu jako z odrębnego źródła w przypadku najmu długoterminowego, gdzie podatnik nie jest zobligowany do dokonywania bieżących czynności względem nieruchomości, a jego zadanie sprowadza się przede wszystkim do poboru należnego mu czynszu. Sytuacja ta nie zmienia się nawet wtedy, gdy podatnik wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie.
Trzeba przy tym pamiętać, że do ilości wynajmowanych nieruchomości podatnik powinien podchodzić z umiarem. Jak wynika ze stanowiska organów podatkowych, najem 10 lokali ze względu wyłącznie na swój szeroki zakres wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny, czyli w ramach działalności gospodarczej.
Podobnie, jeżeli nieruchomość została wybudowana przez podatnika w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a później ze względu na zmianę planów została przeznaczona przez niego pod wynajem, to z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że również ten najem będzie oceniony przez organy jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej.
Podatnicy uzyskujący przychody z najmu powinni więc zwrócić szczególną uwagę na to na jaki okres wynajmują nieruchomość, jakiego zakresu czynności wymaga od nich (lub podmiotów, którym to zlecają) obsługa przedmiotowego najmu, ile nieruchomości oferują do wynajmowania i w jakim celu oraz w jaki sposób je nabyli/wybudowali.
Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące powyższego tematu, w szczególności nie jesteście pewni jak ocenić dokonywany przez Was najem lub uświadomiliście sobie, że dotychczasowa metoda opodatkowania była błędna i chcielibyście dowiedzieć się, co należy zrobić w takiej sytuacji, zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radców Prawnych Galiński & Kleina.
