W poprzednich częściach cyklu dotyczącego szeroko rozumianej tematyki mieszkaniowej, obserwowanej z prawnego punktu widzenia, omawiane były m.in. zagadnienia związane ze współwłasnością nieruchomości i zarządem częścią wspólną budynku. Niemniej nawet prawo własności, którego nie musimy dzielić z innymi osobami, napotyka na pewne ograniczenia.

Niejednokrotnie – wbrew naszej woli – możemy doświadczyć naruszania naszej własności. Wszystko z powodu korzystania przez zamieszkujące w pobliżu nas osoby z przysługującego im prawa własności, często zbyt szeroko pojmowanego. Sytuacje, o których mowa powyżej, to oczywiście znane wszystkim i niejednokrotnie spotykane w praktyce spory sąsiedzkie. Na co powinniśmy zwracać uwagę, korzystając z własnej nieruchomości oraz jak ocenić, czy denerwujące nas postępowanie sąsiada jest zgodne z prawem? Tym zagadnieniom zostanie poświęcony niniejszy artykuł.

Prawo własności nie upoważnia do wszystkiego

Zgodnie z przepisem Kodeksu cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Prawo własności jest więc prawem bezwzględnym, skutecznym wobec wszystkich podmiotów, nakazującym podmiotom niebędącym właścicielami powstrzymywanie się od takich działań, które stanowiłyby ingerencję w cudzą własność. Jednak uwaga! Ten sam przepis nakazuje, by właściciel korzystał z rzeczy w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Jak można łatwo zauważyć, ustawodawca już na wstępie przewidział trzy ograniczenia w korzystaniu z prawa własności, które, jak się za chwilę okaże, należy rozumieć dość szeroko.

Ograniczenia ustawowe

Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie ustawy określają zakres korzystania z rzeczy będącej naszą własnością. W przypadku nieruchomości będą to z pewnością takie ustawy, jak: ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o własności lokali czy ustawa Prawo budowlane, a także wiele innych. Dalsze ograniczenia mogą wynikać z aktów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. I tak, np. z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w prawie budowlanym, wynika, że budynek w zabudowie szeregowej (przylegający do ściany budynku sąsiedniego) w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy nie może być dłuższy ani wyższy niż budynek na sąsiedniej działce.

Skoro już mowa o problemach pojawiających się przy inwestycjach na działkach budowlanych, warto wspomnieć o sytuacji – skądinąd nierzadkiej – przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku. Jeżeli przekroczenie nastąpiło bez winy umyślnej, to właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może za to domagać się zawarcia umowy ustanawiającej służebność gruntową na rzecz przekraczającego i wynagrodzenia za jej ustanowienie. Może również żądać wykupienia części gruntu, i to nie tylko tej zajętej, ale również tej, która wskutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Jeżeli przekroczenie gruntu nastąpiło w sposób umyślnie zawiniony, właściciel działki, której granice przekroczono, będzie mógł żądać usunięcia skutków naruszenia i przywrócenia stanu poprzedniego. Nie ma więc możliwości wymuszenia na sąsiedzie odsprzedaży części działki poprzez przekroczenie granicy działek przy wznoszeniu budynku. Nie ma takiej możliwości nawet wtedy, gdy wzniesiona część budynku ma wartość znacznie przewyższającą wartość zajętej na ten cel działki.

Należy również pamiętać, że istnieje definitywny zakaz dokonywania robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Dokonywania takich robót w żaden sposób nie sankcjonuje uzyskanie na nie pozwolenia na budowę. Jeżeli istnieje ryzyko, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt, należy uznać je za niedopuszczalne, przy czym niebezpieczeństwo to nie musi być bezpośrednie.

Zasady współżycia społecznego

Klauzula generalna zasad współżycia społecznego jest znana również na gruncie innych przepisów prawa cywilnego. Wprowadzenie tej klauzuli do normy prawnej odwołuje jej adresata do reguł pozaprawnych, skonstruowanych na podstawie ocen etycznych i moralnych, utrwalonych w społeczeństwie. Przykładem naruszenia zasad współżycia społecznego będzie np. korzystanie z własności bez żadnej potrzeby, a przy tym – z istotną szkodą dla innych. A zatem działanie na złość sąsiadowi może być jednocześnie niekulturalne i niezgodne z prawem.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy również jest klauzulą generalną, która odsyła do postrzegania prawa własności przez cel i funkcję tego prawa. Właściciel nieruchomości powinien godzić swój interes prywatny ze społecznym. Inaczej może się zachowywać właściciel nieruchomości przemysłowej, a inaczej – mieszkaniowej. To oczywiste, że np. na terenie uprzemysłowionym wyższa jest tolerancja dla nasilenia immisji (o których poniżej) niż na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, a zwłaszcza wielorodzinną.

Immisje

Immisje (zakłócenia) to oddziaływanie na okoliczne nieruchomości, działanie na gruncie własnym, którego skutki odczuwa się na gruncie sąsiednim. Źródłem immisji jest korzystanie z prawa własności nieruchomości i ich powstawanie jest rzeczą normalną. Należy wszakże podzielić pogląd, że nie jest możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób nieodczuwalny czy niedostrzegalny. Dlatego też ustawodawca zabronił jedynie wytwarzania immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Immisje dzielą się na:

  • bezpośrednie (ingerowanie w cudzą własność, np. wyrzucanie na cudzą nieruchomość nieczystości) i pośrednie (oddziaływanie z innej nieruchomości, np. zanieczyszczanie powietrza);
  • pozytywne (przenikanie cząsteczek, np. hałasowanie) i negatywne (tamowanie przenikania określonych czynników, np. zasłanianie światła słonecznego, zakłócanie fal telewizyjnych);
  • materialne (przenikanie cząstek materii lub sił, np.: rozpylanie gazu, wytwarzanie wstrząsów) i niematerialne (oddziaływające na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, np. wzbudzanie poczucia strachu).

Nieruchomością sąsiednią jest nie tylko nieruchomość bezpośrednio granicząca z tą, na której wytwarzane są immisje, ale każda, na której odczuwalne jest ujemne ich oddziaływanie. Przekroczenie przeciętnej miary określa się poprzez kryteria społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy zostało już wstępnie wyjaśnione. W tym miejscu warto może jedynie dodać, że w orzecznictwie utrwaliło się, iż posiadanie właściwego aktu administracyjnego, określającego sposób korzystania z pomieszczenia, gruntu itp., nie stanowi o niedopuszczalności dochodzenia ochrony przed immisjami na gruncie prawa cywilnego. Przy czym, jak się wydaje, ochrona ta ma swoje granice. Sąd powszechny nie może nakazać rozbiórki budynku wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę. Nie ma bowiem kompetencji do kwestionowania ostatecznych decyzji administracyjnych.

Przy ustalaniu stosunków miejscowych należy uwzględniać wiele czynników. Przede wszystkim aktualny i zaakceptowany przez większość osób sposób używania na danym terenie nieruchomości, charakter danego środowiska (wieś, osiedle w mieście, teren przemysłowy itp.), a także położenie względem siebie sąsiednich nieruchomości (inaczej będzie w przypadku mieszkań, oddzielonych od siebie jedynie ścianą, a inaczej w przypadku domów jednorodzinnych, oddalonych o kilkanaście metrów) oraz czas wystąpienia zakłóceń, okres ich trwania i intensywność. Ważne jest, by oceny dokonać na podstawie obiektywnych warunków panujących w danym środowisku, a nie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Przeciwdziałanie immisjom

Właściciel sąsiedniej nieruchomości, a także inny uprawniony (np. najemca, dzierżawca), w przypadku gdy zostanie dotknięty bezprawnymi immisjami, może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Sąd może więc nie tylko zakazać uciążliwemu sąsiadowi dalszego bezprawnego zachowania, ale i nakazać usunięcie skutków dokonanych już naruszeń.

Inne przepisy „prawa sąsiedzkiego”

W niniejszym artykule wskazano, jak określić granice dozwolonego korzystania z własnej nieruchomości. Omówiona została tematyka immisji, które są najczęstszą przyczyną codziennych sąsiedzkich sporów, a także wskazane zostało powództwo właściwe do ochrony praw poszkodowanego. Należy jednak pamiętać, że stosunki sąsiedzkie są wielopłaszczyznowe, co, jak się wydaje, ustawodawca zauważył przynajmniej częściowo, wprowadzając do Kodeksu cywilnego artykuły 144–154, nazywane powszechnie w doktrynie „prawem sąsiedzkim”. Przepisy te dotyczą m.in. zasad ustanawiania służebności drogi koniecznej; przynależności owoców upadłych na grunt sąsiedni, zwieszających się z sąsiedniego gruntu i korzeni przechodzących na grunt sąsiedni; postępowania rozgraniczeniowego oraz zasad korzystania z murów i płotów. Wśród przepisów tych znajdują się także te dotyczące problematyki prowadzenia robót na nieruchomościach sąsiednich, które zostały w ramach niniejszego artykułu zwięźle omówione.

Zakończenie

Relacje pomiędzy sąsiadami potrafią obfitować w wiele zdarzeń, które na pierwszy rzut oka mogą wymykać się bezpośredniej regulacji przez przepisy prawa. Często można spotkać się ze stwierdzeniem: „Nic nie mogę na to poradzić, że sąsiad postępuje w taki sposób”. Mam nadzieję, że przedstawione w tym miejscu informacje dadzą wskazówkę, iż takie podejście do sprawy nie zawsze jest uzasadnione. Z reguły bowiem, opierając się na obowiązujących przepisach oraz znając praktykę sądową, można skutecznie walczyć z uciążliwym postępowaniem sąsiada.

O Autorze

Paweł Galiński

Radca prawny. Prowadzi w Gdańsku Kancelarię Radców Prawnych Galiński & Kleina (www.galinski-kleina.pl). Ma 10-letnie doświadczenie przy obsłudze prawnej przedsiębiorców i osób indywidualnych, specjalizuje się m.in. w zagadnieniach prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego. Bogate doświadczenia zawodowe zdobył w trakcie reprezentowania klientów przed organami podatkowymi, urzędami administracji publicznej, sądami powszechnymi oraz przed Sądem Najwyższym. Doradza organizacjom pozarządowym oraz podmiotom prowadzącym działalność międzynarodową, jest członkiem organów kontrolnych w spółkach kapitałowych i fundacjach.

Zostaw odpowiedź

Twój e-mail nie zostanie opublikowany