Nabycie działki pod wymarzony dom jest pierwszym z etapem, który musimy pokonać zanim rozpoczniemy realizację inwestycji. Opisaliśmy go w styczniowym numerze „Magazynu Together”. Pierwszym, ale, niestety, nie ostatnim. Przed nami bowiem jeszcze wiele formalności, w tym przede wszystkim uzyskanie decyzji administracyjnych z zakresu prawa budowlanego.

Głównymi decyzjami, które będą miały dla nas znaczenie, jest decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o pozwoleniu na budowę. Jednak uwaga: od pewnego czasu, przy zachowaniu określonych warunków, można rozpocząć budowę domu jednorodzinnego jedynie po dokonaniu zgłoszenia. Należy też mieć na względzie, że obecnie [styczeń 2017 r. – przyp. red.] kończą się konsultacje społeczne projektu ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany. Ustawa – w zamierzeniu jej twórców – ma wprowadzić znaczące zmiany do aktualnie obowiązującego procesu budowlanego.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym, wymaganym w sytuacji, gdy obszar, na którym planujemy wybudować budynek lub budowlę, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W interesującym nas przypadku – budowy domu jednorodzinnego – jest ona wymagana zawsze, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazuje sama nazwa, decyzja określa wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych).

Co do zasady decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (wyjątkowo, w przypadku terenów zamkniętych, właściwy jest wojewoda), i to do nich należy kierować wniosek.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw po stronie adresata decyzji, w związku z czym wystąpić o nią może każdy podmiot, niezależnie od tego, czy legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości. Przy tym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienie następujących warunków:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu – przesłanka ta nazywana jest w praktyce „zasadą dobrego sąsiedztwa” i wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy;

  2. teren musi mieć dostęp do drogi publicznej – dostęp ten nie musi być bezpośredni, może prowadzić przez inne nieruchomości, na podstawie ustanowionej służebności lub drogą wewnętrzną;

  3. musi istnieć lub być projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego – do spełnienia tej przesłanki wystarczy, by dostawcy mediów oświadczyli, że na podstawie posiadanych przez nich danych technicznych można uznać, iż będą w stanie zagwarantować ich dostawę do miejsca położenia planowanej inwestycji;

  4. teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

  5. decyzja musi być zgodna z odrębnymi przepisami – przy czym za przepisy odrębne nie uważa się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i Prawa budowlanego ani przepisów wykonawczych, wydanych na podstawie delegacji zawartej w ustawie Prawo budowlane, znajdujących zastosowanie na późniejszych etapach inwestycji, takich jak rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Uwaga! Trzeba pamiętać, że raz uzyskana decyzja o warunkach zabudowy nie jest wieczna. Istnieją sytuacje, w których może ona wygasać. Ze względu na fakt, że zastępuje ona de facto plan zagospodarowania przestrzennego dla danej działki, organ stwierdza wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Nie ma jednak powodu do obaw, że legalnie rozpoczęte prace budowlane zostaną przerwane ze względu na uchwalenie przez radę miasta lub gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy nie można stwierdzić, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Ponieważ decyzję o warunkach zabudowy może uzyskać kilka podmiotów, niezależnie od tego, czy mają prawo do dysponowania nieruchomością, organ stwierdza wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy również wtedy, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Do momentu wydania pozwolenia na budowę może istnieć więc równolegle kilka decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o pozwolenie na budowę unicestwia byt decyzji o warunkach zabudowy, innych niż ta, na podstawie której wydano decyzję na pozwolenie o budowie.

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Jak już zostało wspomniane, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie przesądza o prawie do rozpoczęcia budowy. Budowę można rozpocząć dopiero na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Tu zaś inwestor musi wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją ustawową „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” jest tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Inwestor, składając wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a ponadto dołączyć:

  1. ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

  2. pozwolenia, uzgodnienia i inne dokumenty, wymagane na podstawie przepisów szczególnych;

  3. cztery egzemplarze projektu budowlanego;

  4. zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członków samorządu zawodowego, aktualne na dzień sporządzania projektu.

Wniosek składa się do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Organ po sprawdzeniu poprawności dokumentacji, w przypadku stwierdzenia naruszeń, nakłada obowiązek ich usunięcia. W razie spełnienia ustawowych wymagań nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja powinna zostać wyda najpóźniej w terminie 65 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.

Zgłoszenie budowy

Jak zostało wspomniane na wstępie, nie zawsze budowa domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Od dnia 28 czerwca 2015 roku możliwe jest skorzystanie z uproszczonej procedury. Zgodnie z nią inwestor zobowiązany jest wyłącznie do dokonania zgłoszenia zamiaru budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pod warunkiem, że jego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Obszarem oddziaływania obiektu, według definicji ustawowej, jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. A zatem sama definicja nie za bardzo wyjaśnia, jak skutecznie ocenić, czy obszar oddziaływania naszego budynku zmieści się na naszej działce. Tak naprawdę pojęcie obszaru oddziaływania obiektu wymaga doprecyzowania przy każdej inwestycji, uwzględniając indywidualne cechy obiektu oraz jego przeznaczenie. Ze względu na fakt, że ustawodawca odsyła do odrębnych ustaw, możemy się spodziewać, iż ograniczenia względem naszego terenu mogą wynikać z wszelkich obowiązujących przepisów prawa, ale w szczególności przepisów techniczno-budowlanych, z zakresu ochrony środowiska oraz zagospodarowania przestrzennego, a nawet przepisów prawa cywilnego, dotyczących ochrony prawa własności. Trudność w ocenieniu oddziaływania obiektu jest zresztą główną przyczyną, dla której inwestorzy, zamiast zgłaszać budowę domu jednorodzinnego, decydują się na wystąpienie o pozwolenie na budowę.

W celu zobrazowania praktycznego znaczenia pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu”, wyobraźmy sobie, że inwestor planuje budowę domu jednorodzinnego w pobliżu obszaru kolejowego, w związku z czym jego budynek musi zostać usytuowany w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy obszaru kolejowego, z tym że odległość ta od osi skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 m. Jeżeli więc inwestor planuje postawić budynek w obrębie swojej działki, zachowując przy tym dokładnie 20-metrową odległość od osi skrajnego toru, to na pobliski teren kolejowy będzie oddziaływał w ten sposób, że uniemożliwi budowę dodatkowego toru. Pomiędzy budynkiem a nowym torem nie mogłaby już zostać zachowana odległość 20 m.

Na etapie zgłaszania zamiaru budowy domu jednorodzinnego inwestor tylko wstępnie musi wykazywać obszar oddziaływania planowanego budynku. Informacja ta powinna znajdować się w projekcie budowlanym. Jednakże to już zadaniem organu administracyjnego jest przeprowadzenie własnego postępowania wyjaśniającego w tym zakresie, biorąc pod uwagę wszystkie przepisy dotyczące danego terenu i w efekcie ustalenie czy dom będzie oddziaływał poza działkę, na której został wybudowany. Naszym obowiązkiem jest określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych oraz terminu ich rozpoczęcia, a także dołączenie wszystkich dokumentów, o których była mowa przy okazji omawiania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wniosek składa się na formularzu B-1, do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Jeżeli organ w terminie 30 dni od dnia doręczenia kompletnego zgłoszenia, nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, możemy przystąpić do wykonywania robót budowlanych.

Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego

W czasie przygotowywania niniejszego artykułu [styczeń 2017 r. – przyp. red.] w szybkim tempie zbliżało się zakończenie etapu konsultacji społecznych projektu ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany. Projekt ten zakłada połączenie w ramach jednego aktu prawnego regulacji mieszczących się dotychczas w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawie budowlanym oraz części specustaw. Inwestycje, ze względu na stopień swojej złożoności i wpływ na przestrzeń, zostaną podzielone na sześć kategorii. Rodzaje inwestycji zostaną ustalone w aktach wykonawczych. Jak wynika z projektu rozporządzenia, budynki jednorodzinne do 200 m2 znajdą się w kategorii 3, zaś powyżej 200 m2 w kategorii 4. Autorzy projektu twierdzą, że dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy, tzw. decyzje WZ, nie spełniły swojego zadania oraz były przyczyną niekontrolowanej suburbanizacji i chaosu przestrzennego. Dotychczasowa decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie najprawdopodobniej zastąpiona nową instytucją prawną – zgodą inwestycyjną. Wymagać jej będą inwestycje zaliczane do kategorii 2–6. Będzie ona rodzajem skonsolidowanego rozstrzygnięcia administracyjnego, łączącego dotychczasową decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o warunkach zabudowy i decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Całkowicie zniknie instytucja zgłoszenia budowlanego, jednak w określonych przypadkach zgoda inwestycyjna będzie mogła być wydana w drodze „milczącej zgody”. Procedura milczącej zgody będzie dopuszczalna dla inwestycji z kategorii 2 oraz, pod pewnymi warunkami (szczególnie obowiązywania planu miejscowego), z kategorii 3 i 4. W niektórych przypadkach czas oczekiwania na wydanie decyzji będzie wynosił 14 dni. Prawdopodobnie ten stosunkowo krótki termin obejmie decyzje dotyczące budowy domów jednorodzinnych do 200 m2. Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że przywołane w tym miejscu informacje dotyczą projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, ustawa ta może podlegać rozlicznym zmianom na etapie prac parlamentarnych, w związku z czym trudno jest w tym momencie rozstrzygać, w jaki sposób ten nowy akt prawny przełoży się na sytuację osób planujących budowę własnego domu.

Zakończenie

Celem niniejszego artykułu było wskazanie i opisanie w przystępny sposób najistotniejszej części procedury inwestycyjnej w przypadku planowania budowy domu jednorodzinnego – decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowlanego. Jednocześnie istotny jego fragment był poświęcony zasygnalizowaniu planowanych zmian. Obecnie obowiązujące procedury mogą bowiem w niedalekim czasie znacząco się zmienić, w związku z czym wszystkim planującym budowę domu w 2017 roku rekomenduję uważne śledzenie wprowadzanych w życie nowelizacji. Jak się wydaje, proces legislacyjny postępuje, a w związku z tym uchwalenia Kodeksu urbanistyczno-budowlanego możemy spodziewać się w pierwszym półroczu 2017 roku.

Paweł Galiński

Podobne

O Autorze

Paweł Galiński

Radca prawny. Prowadzi w Gdańsku Kancelarię Radców Prawnych Galiński & Kleina (www.galinski-kleina.pl). Ma 10-letnie doświadczenie przy obsłudze prawnej przedsiębiorców i osób indywidualnych, specjalizuje się m.in. w zagadnieniach prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego. Bogate doświadczenia zawodowe zdobył w trakcie reprezentowania klientów przed organami podatkowymi, urzędami administracji publicznej, sądami powszechnymi oraz przed Sądem Najwyższym. Doradza organizacjom pozarządowym oraz podmiotom prowadzącym działalność międzynarodową, jest członkiem organów kontrolnych w spółkach kapitałowych i fundacjach.

Zostaw odpowiedź

Twój e-mail nie zostanie opublikowany